Goed nieuws voor de huizenbezitters in Amsterdam. De huizenprijzen zijn in een jaar tijd met 17% gestegen. Op 10% van de woningen wordt bovendien boven de vraagprijs geboden. Bij dit laatste, die 10%, plaats ik echter een vraagteken.
Het afgelopen jaar heb ik diverse klanten gehad die een woning in Amsterdam hebben gekocht of verkocht. Ál deze klanten hebben boven de vraagprijs gekocht of verkocht. De verkopende makelaars in Amsterdam gaven allemaal aan dat er eigenlijk geen woning meer wordt verkocht onder de vraagprijs!
In het kort was volgens deze makelaars op het ogenblik het volgende van toepassing in Amsterdam:
- kopen boven de vraagprijs
- aankopende makelaar is verplicht
- notariskosten zijn flink hoger
- geen ontbindende voorwaarden
- korte termijn van oplevering
Het hoogste bod
Een woning kopen met hulp van een aankopende makelaar is in Nederland niet verplicht. In Amsterdam is dit wel aan de orde. Wie zonder aankopende makelaar een huis wil kopen in Amsterdam heeft (bijna) geen kans.
Dit klinkt natuurlijk absurd, want dan zouden makelaars onderlinge afspraken gemaakt hebben.
Het volgende is meestal van toepassing als een woning te koop wordt gezet. Bij veel interesse krijgen de kopers de gelegenheid om een eenmalig bod uit te brengen. Niet altijd wordt het hoogste bod gekozen. Er wordt namelijk ook gekeken naar de overige eisen van de koper.
Geen ontbindende voorwaarden
Een verkoper verkoopt namelijk zijn woning het liefst zonder ontbindende voorwaarden. De verkoper weet dan zeker dat zijn woning is verkocht. Gaat de koop toch niet door dan ontvangt de verkoper 10% van de koopsom van de aanvankelijke koper.
De koper (die zonder ontbindende voorwaarden koopt) neemt dus eigenlijk een groot risico. Hij of zij moet vóór de koop al weten dat het afsluiten van een hypotheek geen probleem gaat opleveren. Hypotheekadviseurs in Nederland zullen vooraf deze zekerheid niet geven. De bank kan dit alleen maar doen.
Echter dit gebeurt pas als zij alle hypotheekstukken hebben beoordeeld. Om toch wat zekerheid in te bouwen voor de koper, is het volgende mogelijk als alle partijen (verkopende makelaar, verkoper, bank en taxateur) meewerken.
Snellere werkwijze
Een hypotheekadviseur kan voor het kopen van de woning al veel formulieren invullen voor zijn koper. De koper kan zelfs al zijn hypotheekvorm met rentevastperiode gekozen hebben waardoor de renteaanbieding (voorheen de hypotheekofferte) direct aangevraagd kan worden bij de bank.
De truc is nu om de koopakte pas over bijvoorbeeld tien dagen te gaan tekenen. In de tussentijd kan dan de taxatie worden gedaan en de renteaanbieding getekend worden.
Als voor het tekenen van de koopakte ook alle stukken al worden doorgestuurd naar de bank is alleen een getekende koopakte nog nodig om de stukken te kunnen beoordelen. Na het tekenen van de koopakte heeft een koper nog drie werkdagen de tijd om onder de koop uit te komen.
Door de getekende koopakte direct door te sturen naar de bank, kunnen ze de volgende dag de stukken beoordelen. De hypotheekadviseur krijgt dan binnen de wettelijke drie dagen te horen van de bank of de hypotheek akkoord is, of dat er nog stukken opnieuw moet worden aangeleverd.
Bij dit laatste weet de hypotheekadviseur ook of de kans zeer groot is dat de hypotheek doorgaat. Deze werkwijze is alleen mogelijk als de bank alle stukken binnen 24 uur wil beoordelen. Er zijn op het ogenblik banken in Nederland die dit nog voor elkaar krijgen.
Dure notaris
In Amsterdam is het ook normaal dat een koopakte wordt opgemaakt door een notaris. Een verkopende makelaar geeft alleen de opdracht door. Hierdoor zijn de notariskosten hoger dan in andere gemeentes waar de verkopende makelaar wel de koopakte regelt.
Notariskosten van 2000 euro of meer zijn normaal in Amsterdam. In andere steden kost een notaris 1200 euro of zelfs lager. Hierbij wil ik nog opmerken dat bij verkoop meestal een projectnotaris van toepassing is. De koper kan dus niet kiezen welke notaris hij of zij neemt.
Of de koper moet alleen de hypotheekakte bij een andere notaris laten tekenen. Dit laatste wordt vaak niet gedaan omdat dit voor problemen kan zorgen.
Broodje hamburger
Bovenstaande werkwijze zorgt er in ieder geval voor dat een koper zonder ontbindende voorwaarden nog een escape heeft. Nogmaals het bovenstaande is mogelijk als alle partijen goed meewerken. Ik weet uit ervaring dat dit geen gemakkelijke klus is.
Ik ben van mening dat het kopen zonder ontbindende voorwarden verboden moet worden. Een standaard vaste termijn van bijvoorbeeld acht weken zou veel beter zijn. Dan weet iedere verkoper en koper precies waar hij of zij aan toe is.
Uiteindelijk wordt hier geen broodje hamburger bij McDonald's gekocht maar een woning voor veel geld. Het zal mij niet verbazen dat bij deze verkoopwijze in Amsterdam (en ook in andere steden) het eens flink mis gaat. Het resultaat: de media die dit flink gaan uitvergroten.