Fast good

Een paar maanden geleden, toen de aandelenmarkt eventjes stevig in mineur raakte, schreef ik in Stenenregen over de crashbestendigheid van vastgoedaandelen. Daar bleek weinig van: de vastgoedfondsen stortten net zo hard, zo niet harder in dan de AEX zelf.

Inmiddels heeft het Damrak weer orde op zaken gesteld en staat de AEX weer op een plusje van zo'n 8%, in plaats van de kleine 10% verlies die in juni nog op de borden stond. Stuiterden de vastgoedfondsen even sterk terug?

Het antwoord is - overtuigend - ja. Sterker, van de reputatie die onroerend goed van oudsher heeft dat het een goede diversificatie is tegen de grillen van de aandelenmarkt blijft dit jaar weinig over.

De AEX liet sinds het dieptepunt vlak voor de zomer een mooi herstel van 14% zien, maar AEX-lid Rodamco Europe deed het nog een flink stukje beter, met ruim 20% in dezelfde periode.

Turbo op de AEX
In plaats van een waardevaste hedge tegen het beurssentiment, gedragen de vastgoedfondsen zich op het moment meer als een turbo of een lange call op de AEX. In het kleurige grafiekje hieronder ziet u de performance van de vastgoedaandelen in 2006 tegenover die van de AEX.

Middenmoter
Daarmee lopen ze goed in lijn met de Europese vastgoedsector, die dit jaar gemiddeld tot eind augustus een nette 20,6% rendement opleverde, volgens cijfers van Global Property Research. Nederland is een goede middenmoter met 18,4%, na topperformers als Spanje (43,0%), Frankrijk (38,9%) en Duitsland (35,8%).

Het prettige koersverloop bij de meeste fondsen roept wel de vraag op hoe het nu staat met de overwaardering van de vastgoedaandelen. Na de daling van mei en juni constateerden we dat voor de meeste fondsen nog een ruime premie moest worden neergeteld. Sindsdien zijn de koersen sterk gestegen, dus hoe staat het daar nu mee?

In het onderstaande overzicht ziet u de premies van zes fondsen. We peilden die tegen de laatst opgegeven intrinsieke waarde en de bijbehorende beurskoers, allebei op 30 juni 2006. Ter indicatie vermelden we ook de slotkoers van gisteren, zodat u kunt zien hoeveel de beurs in de korte tussentijd méér is gaan betalen voor deze aandelen.

* Volgens laatste (half)jaarbericht
** Slotkoers 18 september 2006

Onkruid
In de meeste fondsen was op 30 juni nog sprake van een behoorlijke premie. Bij Vastned en Nieuwe Steen was die zelfs fors. Niet geheel toevallig zijn juist die fondsen de laatste maanden als enige gedaald, zodat er inmiddels wat lucht uit de waardering zal zijn gelopen.

Uit de koersontwikkeling van de overige fondsen valt op te maken dat er - bij uitblijven van abnormaal hoge vastgoedopbrengsten - waarschijnlijk wel wat nieuwe premie in de koers zal zijn gelopen. Gezien het koersverloop van de laatste jaren is dat niet iets waar u meteen van hoeft te schrikken.

Overwaardering laat zich, net als onkruid, maar moeilijk uitroeien. In ieder geval moet je aardig wat geduld hebben om te willen speculeren op een afname ervan. Zoals het er op dit moment uitziet heb je voor een belegging in een beursgenoteerd vastgoedfonds vooral een visie op de AEX nodig.

Pieter Kort is hoofdredacteur van IEX/Debeurs.nl. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX redactie.