Dag veilige haven

Vastgoed bubbelt vrolijk voort. Al maandenlang wordt er rekening gehouden met forse koersdalingen in de sector, maar het eerste halfjaar heeft de vastgoedbelegger geen windeieren gelegd. De onroerend goed-fondsen zijn toch al in trek vanwege de hoge dividenden die worden uitgekeerd.

Zelfs nu de aandelenmarkt aantrekt, blijft de sector op de been. De lage rentestand is en blijft het fundament onder de goede prestaties van beursgenoteerd vastgoed. Dat was meteen ook de grote vrees, want als de rente zou worden verhoogd, zou er lucht uit de koersen ontsnappen.

Want lucht, dat zit er in ruime mate in. Een bewijs was dat de fondsen niet langer met een discount, maar soms juist tegen een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde noteren.

Baksteen
Waar de AEX sinds 1 januari een plus van 11,6% liet zien, stijgen de tien Nederlandse beursgenoteerde vastgoedondernemingen – negen en half, want AM is geen échte – met gemiddeld 12,2% in het eerste half jaar. Daarmee laat de sector zien dat beleggers haar niet als een baksteen laten vallen, zodra aandelen stijgen.

Inclusief dividend is de outperformance nog fraaier. Vastgoedfondsen keren gemiddeld zo’n 6 à 7% uit en dat ligt hoger dan het gemiddelde.Op de bovenstaande tabel valt natuurlijk wel het één en ander aan te merken. Het vastgoedpeloton zit dan wel stevig in de klim, de jacht op de gele trui gaat gepaard met flinke schermutselingen.

Fonds	Ultimo 2004	Slotkoers 08-07	Rendement
AM	7,14	9,69	35,71%
VHS	18,50	22,00	18,92%
Eurocommercial Properties	26,18	30,54	16,65%
Rodamco Europe	58,40	67,85	16,18%
Nieuwe Steen	17,13	19,00	10,98%
Wereldhave	80,00	88,05	10,06%
Corio	43,10	45,94	6,59%
Vastned Retail	53,50	56,75	6,07%
Dim Vastgoed	16,70	17,65	5,69%
Vastned Offices/Industrial	22,80	21,85	-4,17%

Opportunisme
De redenen van de goede koersprestaties zijn niet altijd fundamenteel van aard. Opportunisme heeft ook hier in vinger in de pap.VHS behoeft nauwelijks enige toelichting. Bestuursvoorzitter en grootaandeelhouder Ed Maas wordt het vuur aan de schenen gelegd door de toezichthoudende autoriteiten, die hem van handel met voorkennis beschuldigen.

Maas wordt gedwongen een bod te doen op de resterende aandelen en VHS van de beurs af te voeren. Dat bod ligt op 22 euro, niet toevallig het niveau waar de koers van het aandeel meteen naar toe spoot. Een mooie sprong van 4 euro, maar u weet wel waarom. Het aandeel is bovendien nauwelijks liquide omdat Maas meer dan 90% in handen heeft.

AM for sale
AM, meer projectontwikkelaar dan vastgoedfonds, is al langere tijd speelbal van overnamespeculaties.Eigenlijk al sinds topman Peter Noordanus liet weten weinig toegevoegde waarde in de beursnotering te zien. Begin dit jaar sijpelden daarmee de eerste berichten al door dat de Midkapper zichzelf in de etalage had gezet.

In de afgelopen week raakte dit in een stroomversnelling, toen AM officieel bekend maakte het bedrijf op te willen splitsen en in twee delen te verkopen:

Fortis en Rabobank werden al langer als kandidaten genoemd,

Inmiddels zijn ABN Amro dochter Bouwfonds en diverse bouwers aan dat lijstje toegevoegd,

Bouwfonds en Heijmans ontkennen in onderhandeling met AM te zijn, Volker Wessels,

Ballast Nedam weigeren commentaar,

Zakenbank Morgan Stanley zou zich ook hebben gemeld met een bedrag van 700 miljoen euro.

Dimlicht
Dan is er DIM Vastgoed dat begeerd wordt door Homburg Invest. De Canadese bouwer lijkt een vlieg die zich niet snel van de taart laat afslaan. Het vriendelijke overnamebod is een vijandig bod geworden en Homburg gaat zelfs zo ver in het moddergevecht dat zich nu ontspint om aandeelhouders van DIM uit te nodigen.

Homburg wil hun het bod zelf toe lichten, omdat DIM een verkeerde voorstelling van zaken geeft. Dit kan nog een leuk huwelijk worden. De hele koerssprong van DIM dateert van sinds het begin van de avances. Voor die tijd was het fonds juist de spookrijder in de sector met een daling van circa 15% sinds 1 januari.

Molensteen?
De vraag is of de sector op fundamentele gronden kan blijven doorstijgen, als straks de verkwikkende regen van overnamegeruchten, opgelegde aandelen inkoopprogramma’s en vijandelijke overnamepogingen voorbij is. Of blijkt de nu zo aantrekkelijke lage rente een molensteen te zijn om de nek van vastgoedbeleggers?

Een molensteen die zwaarder en zwaarder wordt als de rente oploopt. Toch is, over de hele breedte genomen, de winstgevendheid ook toegenomen. Zo boekte Rodamco Europe in het eerste kwartaal een stijging van het directe beleggingsgraad met 6,2% en Wereldhave denkt in 2005 de bezettingsgraad op te krikken van 91,9% naar 93,5%.

Die cijfertjes vallen echter in het niet bij minder fundamentele randverschijnselen. Doemscenario’s steken vroeg of laat zeker weer de kop op. Vooralsnog hebben de zittenblijvers het gelijk aan hun zijde gekregen. Of: hoe vastgoed veranderde van veilige haven naar speculatieve belegging…

Klik hier om te reageren en te discussiëren

---

De Redactie van IEX.nl bestaat uit verschillende journalisten. Op moment van publicatie had de auteur geen positie in de genoemde aandelen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op redactie@iex.nl.

---

---

De Redactie van IEX.nl bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

---