Hoe krijg je zo snel mogelijk duizend voetbalvelden vol? Het klinkt als het begin van een flauwe grap maar voor de Nederlandse vastgoedsector is het een actueel probleem. Er staat momenteel een slordige 6 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg.
Dat is ruim 11% van de totale ruimte. De verhoudingen tussen vraag en aanbod liggen zo scheef dat een bedrijf wel heel slecht onderhandelt als het eerste jaar gewoon huur betaald moet worden.
De NVB, de vereniging van bouwende projectontwikkelaars, vergelijkt de huidige situatie met een fruitschaal. Zoals kinderen vers fruit nodig hebben om te groeien, zo heeft het bedrijfsleven altijd behoefte aan goede en eigentijdse kantoorruimte.
Rot fruit
En net als die banaan die te lang blijft liggen zal ook een leegstaand kantoorpand steeds minder appetijtelijk worden. Met als belangrijkste verschil dat de banaan uiteindelijk in de vuilnisbak beland, terwijl het gebouw gewoon blijft staan. Volgens makelaarsbureau DTZ Zadelhof is momenteel 15% van het aanbod in de kantorensector kansloos.
Voor 2010 is dat percentage waarschijnlijk gestegen naar 30% van het huidige aanbod. Een oplossing lijkt gelukkig voor de hand te liggen. Het ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieu streeft naar een productie van meer dan 400.000 woningen tot 2010. En wat is nou makkelijker om een deel daarvan in de plaats van kantoren neer te zetten?
Heel veel blijkbaar, want in de laatste tien jaar leverde de transformatie van kantoren slechts 3.000 nieuwe woningen op. Onderzoek van Twynstra Gudde Adviseurs wijst uit dat er een groot aantal horden is voor de herbestemming van kantoren tot woningen. In het eerste struikelblok zullen veel beleggers zich herkennen.
Ombouwoperatie
Een pand dat omgebouwd of soms zelfs neergehaald gaat worden, moet vaak eerst behoorlijk worden afgewaardeerd. En net als bij beleggen is het in de vastgoedsector erg moeilijk om het verlies daadwerkelijk te nemen. Andere problemen zijn de hoge ombouwkosten en de vaak lange procedures.
Twynstra Gudde beperkt zich niet tot het aanstippen van de problemen, maar kijkt ook naar een aantal mogelijke oplossingen. Deze variëren van het instellen van een fiscale stimulans voor de transformatie van kantoorpanden tot het inkorten van de procedures doorlopen moeten worden bij de wijziging van een bestemmingsplan. Dat duurt al gauw 1,5 jaar.
Het verleden geeft weinig aanleiding tot optimisme. In 2003 waarschuwde de NVB al voor de groeiende leegstand en opperde het plan om oude kantoorvestigingen in woningen te transformeren. Sindsdien is er bijzonder weinig veranderd en Twynstra Gudde kan bij de overheid weinig animo bespeuren om het proces te stimuleren.
Waar zit de pijn?
Behalve door een daling van het aanbod kan de leegstand ook verdwijnen door een groeiende vraag. Volgens schattingen van verschillende organisaties kan de leegstand worden weggewerkt als er 200.000 tot 300.000 kantoorbanen bijkomen. En dat lijkt zelfs een optimistische schatting als de arbowet erbij wordt gepakt.
Het precieze aantal meters wordt weliswaar niet genoemd, maar op basis van de voorschriften mag de gemiddelde arbeidsplek 9 vierkante meter innemen, wat wijst op een leegstand van meer dan 650.000 arbeidsplaatsen. Zoveel plekken kwamen er zelfs in de gouden periode tussen 1995 en 2000 niet bij.
Niet alle beursgenoteerde vastgoedfondsen worden even hard door de leegstand geraakt. Een overzicht van de belangrijkste partijen en de percentages van het fondsvermogen die in Nederlands kantoorvastgoed zijn belegd:
AM 5-10% (bedrijf is sterk in het woningsegment en deels projectontwikkelaar)
Corio 15% (70% in Europees winkelvastgoed)
Eurocommercial Properties 5% (Bijna volledig in Eruopees winkelvastgoed belegd)
Nieuwe Steen 50% (daarnaast winkels en 10% in woningen)
Vastned Offices/Industrials 50% (Andere 50% in Belgisch kantoorvastgoed)
VHS 30% (in een gespreide portefeuille met winkels, woningen en showrooms)
Wereldhave 5-10% (93% bezettingsgraad, naar eigen zeggen nauwelijks leegstand in NL)
250 voetbalvelden erbij
Twynstra Gudde verwacht een toename van de leegstand naar 7,5 miljoen vierkante meter. Dat zijn nog eens 250 voetbalvelden. In 2004 bleef het rendement in het kantoorsegment van 5,4% ruim achter bij het marktgemiddelde van 7,7%. Opmerkelijk genoeg is het aanbod van nieuwe vastgoed-CV’s nog nooit zo groot geweest.
En de voorgespiegelde rendementen lopen vaak op tot ruim 13%. In IEX Magazine nummer 4, die volgende week verschijnt, leest u waarom dat ook zomaar 1% zou kunnen zijn. Daarin leest u ook meer over leegstand in Nederland.
De Redactie van IEX.nl bestaat uit verschillende journalisten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
redactie@iex.nl.