Per 1 januari 2005 zijn de normen van
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aangepast. De maximale hypotheek die verstrekt kan worden is verhoogd naar 240.000 euro (was 230.000). Op het eerste gezicht lijkt dat door deze verhoging meer mensen in aanmerking komen voor NHG. Het tegendeel is echter waar.
Het grote voordeel van NHG is natuurlijk de lagere rente, meestal 0,4% lager dan een tophypotheek zonder NHG. De eisen met betrekking tot het aflossen van de hypotheek en de verplichte dekking bij overlijden zijn niet veranderd.
De maximale aflossingsvrije hypotheek blijft 50% van de waarde van de woning. 80% boven de waarde van de woning moet verzekerd worden door middel van een overlijdensdekking. Een voorbeeld maakt veel duidelijk, kijkt u even met mij mee:
|
|
| Waarde/kooprijs
woning |
200.000
euro |
| Kosten
koper |
20.000
euro
|
| Benodigde
hypotheek |
220.000
euro |
| Maximale
aflossingsvrije hypotheek |
100.000
euro (50% van de waarde) |
| Andere
hypotheekvorm |
120.000
euro |
| Minimale
dekking bij overlijden |
60.000
euro (220.000 - 80% van 200.000)
|
Bruto is geen netto
De andere hypotheekvorm mag een beleggingshypotheek zijn, waarbij de einduitkering berekend is op een prognoserendement van 8%. Dit is dus niet veranderd. Of toch wel! Die moet nu namelijk gebaseerd zijn op een brutorendement. In 2004 was het nog mogelijk om met 8% nettorendement te rekenen, waarbij de maandpremie beduidend lager is.
Een slimme adviseur kon hierdoor een klant misleiden en zo een goedkope hypotheek voor deze klant regelen. Voor mensen die het totaal niets uitmaken wat zij na 30 jaar ontvangen en nu zo laag mogelijke lasten willen hebben, was dit een goede oplossing. Zij kunnen NHG krijgen en betalen beduidend minder dan bijvoorbeeld hun buurman.
NHG heeft dit echter gewijzigd, omdat veel adviseurs hiervan misbruik maakten. Uit concurrentie overweging krijgt een klant een berekening voor ogen waarbij de lage verzekeringspremie ervoor zorgt dat de netto maandlasten lager zijn dan bij concurrent. Helaas werd expres vergeten te vertellen dat hier sprake is van een nettorendement van 8%.
Behoorlijke verschillen
De klant denkt dan een goede keuze te hebben gemaakt, maar is gewoon bedrogen door de adviseur die alleen aan zijn eigen portemonnee denkt. Met de slechte beurs lijkt het mij onmogelijk om een rendement te behalen van 10% (minus 2% kosten kom je op 8% netto). In 2004 is het aantal executieverkopen procentueel schrikbarend gestegen.
Tegenwoordig lees je in plaatselijke krantjes al dat woningen per executie worden verkocht. Mensen met NHG hebben het voordeel dat het verschil tussen de opbrengst en de hypotheek betaald wordt door NHG. Later wordt bepaald of dit bedrag terugbetaald moet worden of niet. NHG heeft besloten het verstrekkingspercentage te verlagen.
Dit betekent dat mensen nu een lagere hypotheek kunnen krijgen dan in 2004. De verschillen zijn behoorlijk:
| Inkomen |
Rente
5% |
|
Rente
3,75% |
|
| Eerste/Partner |
2004 |
2005 |
2004 |
2005 |
| 20.000/0 |
96.246 |
89.415 |
111.563 |
103.646 |
| 25.000/0 |
120.307
|
111.769 |
139.454 |
129.557
|
| 30.000/0 |
144.368 |
134.123 |
167.345 |
155.469 |
| 35.000/0 |
168.430 |
156.477 |
195.236 |
181.380 |
| 35.000/5.000 |
192.491 |
178.830 |
223.126 |
207.292 |
| 40.000/0 |
194.975 |
180.072 |
226.005 |
208.731 |
| 40.000/5 |
219.347 |
202.581 |
230.000 |
234.000
|
| 50.000/0 |
230.000 |
240.000 |
230.000 |
240.000
|
Daling op komst
De laagste rente bij zes jaar vast is 3,75% (met NHG). Veel mensen kiezen voor dit tarief om een maximale hypotheek te kunnen krijgen. Voor 5% rente kunt u de hypotheek zelfs 30 jaar vastzetten (4,7% is de laagste in de markt). Zekerheid tegen onzekerheid, helaas hebben veel mensen geen keus, omdat ze anders niet aan het hypotheekbedrag komen.
Gemiddeld verstrekt NHG 7% minder dan in 2004. De vraag rijst of dit te maken heeft met het aantal executieverkopen of dat zij verwachten dat de huizenprijzen gaan dalen. Een ieder die mij volgt, weet dat ik dit zie als een toekomstige daling, waarbij NHG mij zo bevestigt dat ook zij dit verwachten.
Tot slot is de borgtochtprovisie die betaald moet worden over het hypotheekbedrag verlaagd van 0,30% naar 0,28%. Mijn conclusie is deze keer zeer gemakkelijk. Het aantal mensen dat in 2005 hypotheken afsluit met NHG wordt beduidend minder. Het risico voor deze personen om met een restantschuld te blijven zitten bij een eventuele verplichte verkoop is zeer groot.
Zelf niet strikt
NHG kiest dus voor zekerheid in een jaar dat de onzekerheid voor velen van toepassing is. De koper wordt dus weer eens aan zijn lot overgelaten. Volgende week aandacht voor het kopen van een nieuwbouwwoning met NHG. Er ziijn namelijk vaste regels maar ook deze worden door de werknemers van deze organisatie niet bepaald strikt gevolgd.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl