“Het is tijd om winst te pakken,” zegt Steef Bergakker gedecideerd. Het hoofd aandelenresearch van Iris is niet bijster positief over de vooruitzichten van de Nederlandse vastgoedfondsen. Een van de conclusies van een rapport dat hij onlangs presenteerde is dat er in Nederland geen koopwaardige vastgoedfondsen meet te vinden zijn.
“In zijn algemeenheid beweegt de markt een beetje rond de bodem. Op zich zou dat nog positief kunnen zijn, omdat er dan herstel zou moeten volgen. Maar de vastgoedmarkt is laat-cyclisch van karakter, dus het duurt heel lang voor dat herstel zich vertaalt in hogere koersen.”
De vraag naar bedrijfsruimte neemt vaak pas toe op een later moment in een economische upswing. En daarbij worden huurcontracten meestal afgesloten voor looptijden van vijf tot tien jaar.
Scheurtjes
Onroerend goed-bedrijven zijn daardoor langer gevrijwaard van ellende, maar zien ook pas laat de effecten van een herstel.“Op dit moment worden contracten afgesloten tegen ongunstige condities, door de grote leegstand. Dat vertaalt zich niet rechtstreeks in lagere huurprijzen, omdat er allerlei andere extra’s worden geboden."
"Maar ze zullen de komende tijd ook zeker niet stijgen,” zegt Bergakker.“De kantorenmarkt heeft nu het meest te lijden, maar ook in de top van het winkelsegment verschijnen er scheurtjes in het fundament. We hebben deconfitures gezien en de oorlog in de retail hakt er ook aardig in. De leegstand loopt op.”
De komende vijf tot tien jaar zullen de contracten van nu op de resultaten drukken, voorspelt Bergakker. “Het is een beetje bouncing along the bottom. De leegstand is de komende tijd stabiel tot licht oplopend.” Voor de verzamelde vastgoedfondsen op de Amsterdamse beurs voorspelt die visie weinig goeds.
Draai in 2006?
Er zijn bedrijven die relatief snel profiteren van een economisch herstel, zegt Bergakker, zoals projectontwikkelaars en kantoorspecialisten als
AM
Vastned Offices/Industrial en Nieuwe Steen.
“Maar de makke is dat de Nederlandse markt een van de meest laat-cyclische markten in Europa is. Dus als er al een draai komt, zie ik die niet voor eind 2006. Er is gewoon teveel aanbod.” Dus verkopen, al die Nederlandse vastgoedfondsen? “Wij zijn vrij negatief over de sector als geheel. Ik verwacht een underperformance ten opzichte van de aandelenmarkt."
"Ons advies is dus: afbouwen.” Speelt daarbij een rol dat veel vastgoedfondsen op het moment tegen ruime premies ten opzichte van de intrinsieke waarde worden verhandeld? “Ja, beleggers zijn al erg vooruitgelopen op een stijging van de waarde. Als de instroom van kapitaal gaat stoppen heb je een probleem."
Corio op het blok
De ontwikkeling van de kapitaalmarktrente is daarin een beslissende variabele. Als die gaat stijgen is het over. Dan worden andere beleggingen interessanter en is het sprookje voorbij.” Maar, dat betekent niet dat er niets gebeurt. Zo ziet Bergakker nog overnames aan de horizon in vastgoedland.
“Ik denk het wel. Veel van de huidige namen kunnen worden opgeslokt door grotere entiteiten. Met name de Vastned-fondsen zijn eigenlijk te klein en ik zie het ook wel gebeuren dat Corio op het blok komt te liggen, als is die portefeuille misschien iets minder interessant voor buitenlandse beleggers.”
Pieter Kort is hoofdredacteur van IEX/Debeurs.nl.
Pieter Kort is hoofdredacteur van IEX/Debeurs.nl. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX redactie.
Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.