Waarin valt tegenwoordig nog te beleggen met een redelijk goede kans op een leuk rendement op de middellange termijn? Het is de vraag waarop steeds minder beleggers nog het antwoord weten. Aandelen zijn aan de prijs.
Analisten geloven pas in hernieuwde koersstijgingen als de winsten omhoog gaan. Met de huidige lage economische groei is die winstgroei allesbehalve zeker.
Obligaties dan? Ook niet echt een aanrader. Obligatiebeleggers hebben de laatste jaren heerlijk geprofiteerd van de stijgende koersen door de alsmaar dalende rente. Het lijkt erop dat de rentebodem nu wel is bereikt.
- Blijft de rente op het huidige lage niveau hangen, dan ligt het verwachte rendement tussen negatief en weinig.
- Gaan de rentes omhoog, dan leiden obligatiebeleggers zeker verlies. Ten minste, als wordt gekozen voor een traditionele obligatieportefeuille zonder shortposities.
Vastgoed dan? Deze beleggingscategorie mocht zich in de afgelopen twee jaar verheugen op extra aandacht. De koersen van Europees beursgenoteerd vastgoed stegen in de afgelopen drie jaar met gemiddeld 12,5% per jaar.
Aantrekkelijke eigenschappen
Beursgenoteerd vastgoed heeft een aantal aantrekkelijke eigenschappen. In een wereld die steeds virtueler wordt, blijft vastgoed het toppunt van tastbaar. We hebben hier te maken met stenen gebouwen die zich niet makkelijk laten verplaatsen.
Beursgenoteerd vastgoed geeft in de regel veel dividend (nu circa 5% gemiddeld). De inkomsten, die vooral bestaan uit huurinkomsten, worden voor het grootste deel aan de aandeelhouders uitgekeerd. Dat legt een bodem onder het totaalrendement.
De grootste kostenpost van een vastgoedbedrijf is de rente over de leningen. Door de daling van de rentes gingen de kosten hard omlaag. Logisch dat beleggers vastgoed in het vizier kregen toen de rente nieuwe laagterecords opzocht.
Schaduwkanten
Maar het beleggen in vastgoed heeft ook schaduwkanten. Als er te veel van is, dan gaan de prijzen omlaag, zowel van de huren als van de waarde van de panden. Dat drukt op het beleggingsresultaat. Leegstand moet koste wat het kost worden voorkomen.
Commercieel vastgoed heeft tegenwoordig last van twee trends. De stijgende populariteit van internetshoppen haalt de omzet van traditionele winkels onderuit. Zie wat er in de Nederlandse winkelstraten is gebeurd. Het nieuwe werken heeft veel kantoorpanden overbodig gemaakt.
Selectie
Een vastgoedfonds dat al jaren sterk presteert is het Henderson Pan European Property Equities Fund. Volgens verantwoordelijk fondsbeheerder Guy Barnard is de tijd van eenvoudig geld verdienen met vastgoedaandelen voorbij.
“Beleggers moeten niet naar het dividend, maar vooral op de huurstroom van vastgoedbedrijven letten. De vastgoedbedrijven met de meeste huurgroei zijn de beste beleggingen.” Maar het fonds van Barnard is niet de enige dat zich richt op Europees vastgoed.
Ook AXA en Kempen hebben dergelijke fondsen in de aanbieding. Het zijn AXA Framlington Europe Real Estate Securities en het Kempen European Property Fund. Hoe zij de komende jaren zullen presteren, valt niet te vertellen. Wel zijn de prestaties uit het verleden bekend.
Hoe zit het met het rendement, kosten, dividend en natuurlijk de risico’s?
Rendement
Het Europese vastgoedfonds heeft het beste gerendeerd over de laatste tien jaar. Over de afgelopen vijf jaar en één jaar is het fonds van Henderson de grote winnaar.
10 jaar
- AXA Property: +7,15%
- Henderson Property: +2,63%
- Kempen Property: -0,02%
5 jaar
- AXA Property: +12,79%
- Henderson Property: +14,07%
- Kempen Property: +9,67%
1 jaar
- AXA Property: -1,81%
- Henderson Property: +0,11%
- Kempen Property: -3,51%
Kosten
De fondsen van AXA en Kempen zijn het goedkoopste. De onderlinge kostenverschillen zijn minimaal. Henderson vraagt 1,29% vergoeding per jaar en dat is aan de hoge kant.
- AXA Property: 0,90%
- Henderson Property: 1,29%
- Kempen vastgoed: 0,88%
Dividend
Alleen het fonds van Kempen geeft de ontvangen dividenden door aan de aandeelhouders van het fonds. Henderson en AXA kiezen ervoor om de inkomsten te herinvesteren.
- AXA Property: geen
- Henderson Property: geen
- Kempen vastgoed: 3,10%
Risico’s
Op basis van de beweeglijkheid kan de standaarddeviatie worden berekend. Hoe hoger dat getal hoe hoger het risico van een belegging. In dit geval komen de fondsen van AXA en Henderson het beste uit de bus. Kempen koppelt een laag rendement aan hoge risico’s. Dat is een slechte combinatie.
- AXA Property: 14,54% (standaarddeviatie)
- Henderson Property: 14,13%
- Kempen vastgoed: 16,78%
Conclusies
Hoe beursgenoteerd Europees vastgoed de komende jaren zal renderen is ongewist. Twee fondsen, die bewezen hebben goede keuzes te maken, zijn het Henderson Pan European Property Equities Fund en AXA Framlington Europe Real Estate Securities.
Ondanks de hoge kosten heeft het fonds van Henderson het de laatste paar jaar opmerkelijk goed gedaan. Dat biedt vertrouwen voor de toekomst.