Huiseigenaren die een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet, kunnen hun haren wel uit hun hoofd trekken. Het wordt wel heel aantrekkelijk om de maandlasten te berekenen met de lagere hypotheekrente van nu.
Het gaat dan in de meeste gevallen over honderden euro’s per maand. Het is logisch dat deze huiseigenaren van hun huidige hypotheekrente af willen. Dit is mogelijk, maar in veel gevallen is het prijskaartje wel heel erg hoog. De bank berekent dan namelijk een boeterente en die moet de huiseigenaar aftikken.
Een voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is:
- Hypotheek 200.000 euro (afgesloten in juli 2011)
- Beleggingshypotheek 100.000
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000
- Rente tien jaar vast voor 4,9%
In neem de hypotheekrente van Obvion (Compact Hypotheek). In 2011 waren de volgende hypotheekrentes voor een hypotheek met NHG van toepassing.
Obvion Compact Hypotheek met NHG
| Datum |
Variabel |
Vijf jaar vast |
Tien jaar vast |
Vijftien jaar vast |
Twintig jaar vast |
Dertig jaar vast |
| 06-12-2011 |
3,7% |
4,1% |
4,9% |
5,3% |
5,5% |
5,6% |
| 01-11-2011 |
3,7% |
4,1% |
4,8% |
5,2% |
5,4% |
5,5% |
| 14-10-2011 |
3,6% |
4,0% |
4,6% |
5,2% |
5,4% |
5,5% |
| 04-10-2011 |
3,5% |
3,9% |
4,5% |
5,2% |
5,4% |
5,5% |
| 13-09-2011 |
3,5% |
3,9% |
4,6% |
5,3% |
5,5% |
5,6% |
| 18-08-2011 |
3,5% |
4,1% |
4,7% |
5,3% |
5,5% |
5,6% |
| 09-08-2011 |
3,6% |
4,2% |
4,8% |
5,4% |
5,6% |
5,7% |
| 05-07-2011 |
3,6% |
4,3% |
4,9% |
5,5% |
5,7% |
5,8% |
Obvion zal bij de berekening van de boeterente kijken naar de hypotheekrentes die nu van toepassing zijn.
| Datum |
Variabel |
Vijf jaar vast |
Tien jaar vast |
Vijftien jaar vast |
Twintig jaar vast |
Dertig jaar vast |
| mei 2016 |
2,0% |
1,7% |
2,0% |
2,5% |
2,7% |
3,4% |
Daling van 2,6%
De hypotheek heeft vijf van de tien jaar gelopen. De boetrente wordt nu berekend over de restende periode van ook vijf jaar. De hypotheekrente voor deze vijf jaar is voor huizenbezitters die nu een hypotheek met NHG afsluiten bij Obvion 1,7%.
In 2011 bedroeg de rente 4,3% voor een rentevastperiode van vijf jaar. De hypotheekrente is dus met 2,6% gedaald. Niemand in Nederland had natuurlijk zo’n grote daling verwacht.
Voor de berekening van de boetrente is het verschil in hypotheekrente 3,2% (4,9% versus 1,7%). Hierbij heeft de huizenbezitter nog een klein voordeel. Hij mag namelijk een bepaald percentage boetevrij aflossen. Bij de meeste banken is dit 10%. Maar er zijn ook banken die een hoger percentage hebben.
Ik heb daarom de boeterente (contante waarde) berekend voor diverse boetevrije aflossingen (percentages). Het volgende is dan van toepassing:
Boeterente berekenen
- Huidige hypotheekrente is 1,7% (bij vijf jaar vast)
- Betaalde hypotheekrente is 4,9%
- Verschil in hypotheekrente is 3,2%
- Boetevrij aflossen 10%: boeterente is 27.591 (bank mist daadwerkelijk 28.800 euro)
- Boetevrij aflossen 15%: boeterente is 26.058 (bank mist daadwerkelijk 27.200 euro)
- Boetevrij aflossen 20%: boeterente is 24.525 (bank mist daadwerkelijk 25.600 euro)
De contantewaardeberekening (boeterente die de huiseigenaar moet betalen) is lager dan wat de bank daadwerkelijk ontvangt als het verschil de komende periode van vijf jaar tussen de rentes hetzelfde blijft.
Is het verstandig?
De grote vraag is nu of het verstandig is om de boeterente af te tikken. Het antwoord is simpel: hier is geen antwoord op. Het verbaast mij iedere keer weer dat collega-hypotheekadviseurs hier wel een antwoord op hebben. Het is namelijk niet mogelijk om in de toekomst te kijken.
Het is hierdoor ook niet mogelijk om precies te weten welke hypotheekrentes van toepassing zijn over vijf jaar. In bovenstaand voorbeeld besluit de klant de hypotheek (intern) over te sluiten.
De hypotheekadviseur moet bij oversluiten een nieuw financieel rapport maken. Hierbij moet de betaalde boeterente (en eventueel andere oversluitkosten) terug worden verdiend in de nog lopende termijn. In dit geval dus in vijf jaar.
Niet zo simpel
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zal bij een controle als eerste hier naar kijken. Het lijkt op het eerste gezicht simpel, maar in werkelijkheid is het een stuk ingewikkelder.
Als deze huiseigenaar besluit om de rente opnieuw vast te zetten voor vijf jaar dan is de berekening simpel uit te voeren. Het volgende is dan van toepassing:
- Lopende hypotheek 200.000 à 4,9% is 816,66 per maand
- Nieuwe hypotheek 200.000 à 1,7% is 283,33 per maand
- Verschil in betaalde rente is nu 533,33 euro per maand
- Over vijf jaar is dit 32.000 euro
De boetrente wordt in dit voorbeeld terugverdiend in de vijf jaar door de lagere maandlasten. Het is ook mogelijk dat de huiseigenaar een langere periode zijn rente weer vastzet: bijvoorbeeld voor twintig jaar (rente is dan 2,7%). Het volgende is dan van toepassing:
- Lopende hypotheek 200.000 à 4,9% is 816,66 per maand
- Nieuwe hypotheek 200.000 à 2,7% is 450,00 per maand
- Verschil in betaalde rente is nu 366,66 per maand
- Over vijf jaar is dit 22.000 euro!
De goede keuze?
Uitgaande van deze berekening wordt de boeterente niet terugverdiend in vijf jaar. Echter de klant wil wel intern oversluiten en zijn rente voor een lange periode van twintig jaar opnieuw vastzetten. De hypotheekadviseur zal dit zeer goed moeten onderbouwen om geen problemen te krijgen met de AFM.
In werkelijkheid weet deze huizenbezitter pas over vijf jaar of hij een goede beslissing heeft genomen:
- Is de hypotheekrente verder gedaald, dan is oversluiten een duur grapje geworden.
- Is de hypotheekrente gestegen dan is het geluk aan zijn kant.
Uit het bovenstaande blijkt dat een hypotheek oversluiten op het eerste gezicht voordeel kan opleveren, maar achteraf niet.