Chinese vastgoedproblemen

China is een hot topic. De invloed op de wereldwijde beurzen is duidelijk zichtbaar geweest bij de circuit breaks begin dit jaar. De Shanghai Composite noteert al ruim 22% lager dit jaar, waar Shenzhen het met -24% nog iets slechter doet.

Afnemende groei van de economie, industrie, productie, et cetera blijven de indices en grondstoffen bewegen.

Klik op de grafiek voor een grote versie

Overheidsmaatregelen

De Chinese huizenmarkt is een ander gevaar dat al langere tijd op de achtergrond suddert. De Chinese vastgoedmarkt was jarenlang booming, waar de Chinese overheid grote moeite mee had. Zo was de markt oververhit en probeerde de overheid met diverse maatregelen de markt af te koelen.

Met hogere aanbetalingen en speciale belastingen moest de markt worden afgekoeld. Toen in 2014 de Chinese vastgoedmarkt hard onderuit ging werden al deze regels teruggedraaid en zelfs nog verder versoepeld. Aan de prijsontwikkeling van vorig jaar is te zien dat de Chinese vastgoedmarkt nog niet goed loopt.

Vorig jaar namen de prijzen van nieuwbouwwoningen over het algemeen af. Ook het aantal verkochte woningen groeit niet meer zo hard. Vorig jaar nam dit aantal nog toe met 16,6%, voor dit jaar ligt de verwachting op 0 tot 5% groei van het aantal verkopen.

Klik op de grafiek voor een grote versie

Grote gevolgen

Ook de groei van de investeringen binnen de vastgoedsector is de afgelopen jaren in een rap tempo afgenomen. Vastgoedinvesteringen wogen in 2015 voor 13% mee in het bruto binnenlands product. Een haperende vastgoedmarkt kan dus grote gevolgen hebben voor de Chinese economie.

Verder zorgt minder bouw voor minder vraag naar grondstoffen, wat de malaise op die markten weer vergroot.

Negatieve tendens

Om de boel maar weer te stimuleren worden de regels alsmaar versoepeld. Vorig jaar begon de Chinese overheid wederom de markt te stimuleren, en ook deze week zijn nieuwe stappen gezet:

• de aanbetaling voor een eerste woning werd verlaagd van 25% naar 20%
• voor tweede woningen is de aanbetaling verlaagd naar 30% vanaf 40% (dit was in 2011 nog 60%)

Deze negatieve tendens is slecht nieuws voor de Chinese vastgoedontwikkelaars. Deze bedrijven hebben de afgelopen jaren met veel schuld grote stukken land opgekocht. Nu de groei stagneert kunnen deze bedrijven verder in de problemen komen.

ETF shorten?

Veel van de grotere Chinese vastgoedbedrijven zijn tevens actief in Hongkong. Dit weekend bleek dat het aantal verkochte woningen in Hongkong met 80% gedaald was in januari.

Guggenheim heeft een ETF gecreëerd waarmee de Chinese vastgoedsector gevolgd kan worden. Duidelijk is te zien dat deze sector het laatste half jaar redelijk in lijn heeft gepresteerd met de Chinese beurzen, niet al te best dus. Wilt u deze ETF shorten? Denk dan wel aan de rente, die ligt momenteel op zo’n 16%.

Klik op de grafiek voor een grote versie

Toch is niet de hele Chinese vastgoedmarkt negatief. Een duidelijk verschil is zichtbaar tussen de verschillende Tier-steden. De vastgoedmarkt in de zogeheten Tier 1-steden blijft sterk presteren: Shanghai, Beijing, Shenzhen en Guangzhou.

In deze steden blijven de prijzen stijgen en is er juist een tekort aan woningen. In de A-locaties in deze steden ligt de prijs per vierkante meter hoger dan in Amsterdam. Deze steden worden daarom ook uitgezonderd van de versoepeling van de maatregelen.

Spooksteden

Het probleem zit hem dus in de kleine steden, althans klein voor Chinese begrippen; het gaat namelijk alsnog om miljoenensteden. Volgens Reuters staan er in totaal nog 13 miljoen huizen leeg, bijna tweemaal zoveel woningen als er in heel Nederland staan. Dit zijn de Chinese spooksteden.

Volgens Wang Jianlin, de rijkste man van China, kan het wel vier tot vijf jaar duren voordat China door deze woningvoorraad heen is. De projectontwikkelaars in de Tier 1-steden kunnen voorlopig blijven bouwen, de bedrijven die buiten dit gebied actief zijn, zullen echter minder werk vinden.

Terugvallende vastgoedinvesteringen hebben een direct effect op de brede economie. De maatregelen van de Chinese overheid lijken in de laatste maanden van vorig jaar een effect te hebben, maar de vraag is of dit ook doorwerkt in de niet Tier 1-steden.

Kortom, een ander Chinees punt om op te letten de aankomende maanden.