We zijn nu tweeënhalf jaar verder sinds de nieuwe hypotheekregels met betrekking tot starters zijn ingegaan. Vanaf 1 januari 2013 moet een starter om nog renteaftrek te kunnen genieten zijn gehele hypotheek via een annuïteiten of lineaire hypotheek of een combinatie van die twee aflossen.
Een doorstromer (huizenbezitter die kan aantonen dat hij een hypotheek had op 31 december 2012) mag zijn oude hypotheekvormen meenemen naar zijn volgende koopwoning. Het is voor deze doelgroep dus mogelijk om bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen.
Zo'n meegenomen hypotheek mag echter niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de nieuwe koopwoning en ook niet hoger dan het oude hypotheekbedrag.
Een voorbeeld ter verduidelijking:
- oude verkochte woning aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
- aankoop nieuwe woning 300.000 euro (is ook het hypotheekbedrag)
- maximale aflossingsvrije hypotheek wordt nu 150.000 euro (50% van de waarde van de woning)
Box 1-polis
Voor de aflossingsvrije hypotheek is het verhaal nog vrij simpel. Is er echter sprake van een box 1-verpande polis of -rekening dan wordt het wat ingewikkelder. Aanvankelijk was het volgens de fiscale regels mogelijk een lopende box 1-polis fiscaal voort te zetten, als er binnen drie jaar een andere woning wordt gekocht.
Door de nieuwe hypotheekregels is deze termijn ongemerkt ingekort. Om oude hypotheekvormen voort te zetten moet de nieuwe koopwoning binnen het lopende jaar of het volgend jaar zijn gepasseerd bij de notaris.
Stel u verkoopt uw oude woning op 1 juli 2015, dan moet de nieuwe woning dus voor 31 december 2016 passeren om het recht op de oude hypotheekvormen te behouden.
Wisselende termijnen
Na passeren van de hypotheek hanteert iedere bank zijn eigen periode waarbinnen de waarde van de box 1-polis moet zijn overgeheveld. Bij Florius en Obvion is deze periode zes maanden na passeren.
Echter de waarde kan pas worden overgeheveld als die is vrijgegeven door de andere bank. Is de oude woning nog niet verkocht, dan is een fiscale voortzetting dus niet mogelijk. Het gevolg is dan dat de box 1-polis na verkoop van de oude woning moet worden afgekocht.
Vindt afkoop plaats binnen vijftien jaar dan komt de fiscus nog om de hoek kijken ook. Er is namelijk sprake van een rentebestanddeel. Bijvoorbeeld:
- waarde box 1-polis na dertien jaar: 50.000
- betaalde premies in deze dertien jaar: 30.000
- rentebestanddeel (belast in box 1): 20.000
Eerst verkopen, dan kopen
Dit rentebestanddeel is niet (of gedeeltelijk) van toepassing als er sprake is van een restschuld bij verkoop van de woning. Voor een gemakkelijke fiscale voortzetting is het dus vereist dat de oude woning op tijd is verkocht.
Door de crisis verkopen huizenbezitters steeds vaker eerst hun woning om daarna pas een andere woning te kopen. Een tijdelijk huurhuis is dan de oplossing als de verkoop en nieuwe aankoop niet op elkaar zijn afgestemd.
Het nadeel van tijdelijk huren is dat de box 1-polis naar box 3 verhuist. Er zijn banken die dan niet meer de fiscale voortzetting willen doen. Bovendien komt er een ander nadeel om de hoek kijken als er sprake is van een gegarandeerd eindbedrag.
Lagere eindgarantie
U moet dan denken aan een spaarhypotheek waarbij de box 1-polis verpand is aan de hypotheek. De einduitkering is gebaseerd op de betaalde hypotheekrente die vergoed wordt in de box 1-polis. Hoe hoger de hypotheekrente hoe lager de spaarpremie om aan het eindbedrag te komen.
Door verkoop van de woning wordt er geen hypotheekrente meer betaald. De box 1-polis verhuist naar box 3 waarbij er een voorstel wordt gedaan om te kiezen uit bepaalde beleggingsfondsen (met of zonder garantie). De betaalde premie blijft dan het zelfde.
Als de polis later fiscaal wordt voortgezet, is de betaalde premie leidend als er geen garantie meer is in de polis. Dit betekent dat de eindgarantie na de daadwerkelijke fiscale voortzetting beduidend minder is dan bij de oude situatie.
Onaantrekkelijk en ingewikkeld
Is er wel sprake van een garantie in een beleggingsfonds dan is die al lager omdat het percentage van de garantie in de meeste gevallen lager is dan de betaalde hypotheekrente. Ook hier zal dan na de fiscale voortzetting de gegarandeerde einduitkering lager uitvallen.
Al met al wordt het steeds onaantrekkelijker om een box 1-polis fiscaal voort te zetten. Uit het bovenstaande blijkt ook dat de materie vrij ingewikkeld is. Er zijn daarom tal van hypotheekadviseurs die fiscale voortzetting niet eens in hun adviesgesprek meenemen terwijl dit wel interessant kan zijn.
Zij komen dan met een voorstel van een aflossingsvrije hypotheek of een hogere aflossing met een annuïteiten of een lineaire hypotheek.
Dubbel de dupe
En er is nog een ander probleem: steeds meer banken willen niet meer meewerken aan een fiscale voortzetting. De administratie om dit te kunnen doen, wordt te duur volgens deze banken.
De kans is daarom groot dat over een paar jaar er geen bank meer in Nederland is waarbij een fiscale voortzetting mogelijk is. Dit betekent dat honderdduizenden huizenbezitters de dupe worden als zij gaan verhuizen.
Vooral als de fiscus ook nog eens om de hoek komt kijken, omdat een box 1-polis niet voldaan heeft aan de verplichte vrijstellingsduur van minimaal vifjtien of twintig jaar. Het wordt daarom tijd om de regels en eisen rond de vrijstelling van box 1-polissen en -rekeningen te versoepelen.
Dit voorkomt dat bestaande huizenbezitters door een verhuizing dubbel worden aangepakt.