Steeds meer huizenbezitters hebben slapeloze nachten. Zij hebben hun hypotheek een paar jaar geleden afgesloten in de vooronderstelling dat zij een goede keuze hebben gemaakt wat betreft hun rentevasteperiode.
Het is logisch dat vooral de doelgroep man, vrouw en kinderen gekozen hebben voor zo'n rentevasteperiode. De duur van de afgesloten rentevasteperiode is natuurlijk ook afhankelijk van de toen geldende hypotheekrentes.
Ik hoef u niet uit te leggen dat als de hypotheekrente (bijna) gelijk is voor tien jaar vast als voor twintig jaar dat velen ervoor kiezen om de hypotheekrente voor twintig jaar vast te zetten. Deze doelgroep wil nu profiteren van de lagere hypotheekrente die er nu is.
Boeterente
Het grote nadeel van het omzetten van een lopende hypotheek is de boeterente die om de hoek komt kijken. De bank wil namelijk geld hebben als een lopend contract (lees: rentevasteperiode) tussentijds wordt beëindigd.
Banken vinden het niet erg om geld te verdienen, maar een flink lagere hypotheekrente levert natuurlijk minder op. In veel gevallen moeten huizenbezitters om hun hypotheek om te zetten dus een flinke boeterente betalen.
Hieronder een fictief voorbeeld met de volgende uitgangspunten:
- Lopende hypotheek 150.000 euro
- Ingangsdatum hypotheek 1-7-2010
- Betaalde hypotheekrente 5,5% (tien jaar vast)
- Huidige hypotheekrente 3,0% bij twintig jaar vast
- Huidige hypotheekrente 2,5% bij tien jaar vast
- Huidige hypotheekrente 2,0% bij vijf jaar vast
- Omzettingsdatum 1-7-2015
- Boeterente 22.465 euro
Uit dit fictieve voorbeeld blijkt dat als deze klant zijn hypotheek wil oversluiten de boeterente 22.465 euro bedraagt. Hierbij is rekening gehouden met een boetevrijpercentage van 10% over het hypotheekbedrag.
Zo'n boete kunnen veel huiseigenaren niet zomaar zelf betalen. Het meefinancieren in de hypotheek is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek.
Rentemiddelen
Er is echter nog een andere mogelijkheid om te profiteren van de lage hypotheekrente: rentemiddelen. In dit geval wordt het renteverschil (tussen de lopende hypotheek en de nieuwe hypotheekrente) niet afgekocht. U hoeft dus geen boeterente te betalen.
De boeterente wordt namelijk doorberekend in de nieuwe hypotheekrente. U krijgt dan een opslag op de nieuwe lage hypotheekrente waardoor die hoger wordt. U kunt deze opslag zelf berekenen.
Uw uitgangspunt is om te rentemiddelen en daarbij de rente opnieuw vast te zetten voor een nieuwe duur van twintig jaar.
Van 5,5% naar 3,875%
De hypotheekrente is op 1 juli 2010 voor tien jaar vastgezet en bedraagt 5,5%. Van deze tien jaar zijn er vijf jaar verlopen. U moet nu uw lopende hypotheekrente (5,5%) vergelijken met de hypotheekrente die van toepassing is voor de duur die uw hypotheek nog doorloopt.
In dit geval is dit vijf jaar en is de huidige hypotheekrente daarvoor 2%. Het verschil is 3,5% per jaar (5,5% - 2%). Over een resterende looptijd van vijf jaar is dit totaal 17,5%.
U heeft gekozen om de rente opnieuw vast te zetten voor twintig jaar. De huidige hypotheekrente bedraagt 3,0%. Echter er komt een opslag bij. Deze opslag is 17,5% / 20 jaar is 0,875% per jaar. Uw nieuwe betaalde hypotheekrente wordt hierdoor 3,875%.
Lagere opslag
Het voordeel dat u met deze rentemiddeling heeft is een lagere hypotheekrente van 1,625%. U betaalde namelijk 5,5% rente en dit wordt nu 3,875%. Het kiezen van een langere rentevasteperiode heeft zijn voordeel want de opslag is hierdoor minder.
Stel u had gekozen voor een nieuwe rentevastperiode van tien jaar dan was het voordeel minder aantrekkelijk geweest. De opslag was dan 1,75% (17,5% / 10 jaar) geworden. De werkelijke betaalde rente voor deze nieuwe duur van tien jaar wordt dan 4,25%.
Dit percentage is hoger dan de nieuwe hypotheekrente bij een nieuwe rentevastperiode van twintig jaar (3,875%).
Niet alle banken
Het grote nadeel is dat niet alle banken aan rentemiddelen doen. U moet dus eerst wat huiswerk gaan doen voordat u rentemiddeling kunt toepassen. Indien uw bank deze mogelijkheid heeft, kunt u op de website van uw bank de rentetarieven achterhalen.
Die vergelijkt u met uw lopende hypotheek en daarna berekent u zelf wat het voordeel is voor de rentevastperiodes die u wenst. Rentemiddeling kan aantrekkelijk zijn, maar dit is minder het geval bij een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek waar 100% gespaard wordt.
Bij deze hypotheekvormen wordt de betaalde hypotheekrente als spaarpercentage genomen voor de gegarandeerde einduitkering. Hoe hoger de betaalde hypotheekrente hoe lager de spaarpremie. Dit koppelingseffect zorgt ervoor dat de netto maandlasten niet veel lager worden.