Nu de hypotheekrente zo laag is, ontstaan er mogelijkheden om vermogen te combineren met box 3-schuld. Wie leuk gespaard heeft, wordt daarvoor gestraft. Er is namelijk een vrijstelling voor spaargeld in box 3 en boven dit bedrag betaalt u over iedere euro 1,2% belasting.
Dit percentage lijkt laag, maar in werkelijkheid is dit veel te hoog. Ik vind dit diefstal en een extra straf voor mensen die met (veel moeite) maandelijks iets proberen te sparen.
De volgende vrijstellingen van box 3 zijn van toepassing.
| Gezinssamenstelling |
Vrijstelling 2015 |
| Alleenstaand |
21.330 euro |
| Fiscale partners |
42.660 euro |
| Recht op AOW met een inkomen tot en met 14.431 euro |
28.236 euro extra |
| Recht op AOW met een inkomen tussen 14.303 euro en 20.075 euro |
14.118 euro extra |
Is dat erg?
Stel u bent alleenstaande en heeft een box 3-vermogen van 80.000 euro per 1 januari. U moet dan over 58.670 euro (80.000 – 21.330) 1,2% belasting betalen.
Het te betalen bedrag aan belasting is dan 704 euro per jaar. U kunt dit bedrag natuurlijk ook gebruiken om een woning te kopen. Starters moeten een annuïteiten en/of lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten.
Als een starter bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek afsluit, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. De vraag is nu of dit erg is.
Hypotheek of meer eigen vermogen?
Laat ik een voorbeeld nemen met de volgende uitgangspunten:
- Starter koopt woning van 150.000 euro (is ook de WOZ-waarde).
- Kosten koper 8.500 euro.
- Maximale hypotheek 154.500 (3%).
- Annuïteitenhypotheek vijf jaar vast voor 2,2%.
Natuurlijk is de hoogte van de hypotheekrente belangrijk voor mijn berekening. Ik ben even uitgegaan van een rentevastperiode van vijf jaar. Hierbij is de laagste hypotheekrente op het ogenblik 2,05%. In mijn berekening ga ik uit van 2,2%. Voor overige rentes verwijs ik u door.
De benodigde hypotheek is nu 154.500 euro. De starter moet namelijk 4.000 euro eigen middelen inbrengen. Zijn totale eigen vermogen 80.000 euro, waarvan hij 60.000 euro (eventueel) wil gebruiken ter aflossing van zijn hypotheek.
Deze starter heeft dan de volgende mogelijkheden:
- Volledige annuïteitenhypotheek (154.500 euro) en vermogen achter de hand.
- Zelf 60.000 euro meebrengen en dan een annuïteitenhypotheek nemen van 94.500 euro.
- Annuiteitenhypotheek van 94.500 euro en aflossingsvrij van 60.000 (geen renteaftrek).
Optie 1
Bij optie 1 is het verhaal simpel. Er wordt een volledige annuïteiten hypotheek gesloten van 154.500 euro (rente 2,2%). De maandlasten zijn als volgt:
- Bruto per maand 587 euro.
- Netto per maand 507 euro (eerste maand).
Voordeel van optie 1 is dat het vermogen van 80.000 slechts gedeeltelijk gebruikt moet worden voor aankoop woning, namelijk 4.000 euro. Hoeveel het oplevert, is afhankelijk van de spaarrente.
Ik ga uit van 1,5%, waardoor de berekening (afgerond) als volgt wordt:
- Vermogen 76.000 euro (a 1,5% rente is) 1.140
- Te betalen belasting box 3.656 euro (1,2% over 76.000 -/- 21.330)
- Vermogenswinst per jaar 484 euro
- Vermogenswinst per maand 40 euro.
- Netto per maand hypotheek en vermogen 467 euro (507 hypotheek minus 40 vermogenswinst)
Optie 2
Bij optie 2 wort 60.000 euro ingebracht in de hypotheek. Het resterende vermogen is dan nog 16.000 euro (80.000 -/- 60.000 -/- 4.0000). De benodigde annuïteiten hypotheek wordt 94.500 euro. Bij een hypotheekrente van 2,2% worden de maandlasten als volgt:
- Bruto per maand 359 euro.
- Netto per maand 326 euro (eerste maand).
- Nettorendement 20 euro (16.000 euro a 1,5%).
- Netto per maand hypotheek en vermogen 306 euro (326 hypotheek minus 20 vermogenswinst).
De maandlasten zijn door het inbrengen van het vermogen van 60.000 euro beduidend lager dan bij optie 1. Nadeel is dat het vermogen nu in stenen zit en daar pas uitkomt als de woning wordt verkocht. Het belastingsvoordeel in deze situatie is niet veel en zal in de komende jaren nihil worden.
Optie 3
Bij optie 3 wordt er een volledige hypotheek genomen van 154.500 euro. Echter er wordt gekozen om een groot gedeelte aflossingsvrij te nemen, namelijk 60.000 euro. Over dit bedrag is geen renteaftrek mogelijk. Het volgende is dan van toepassing:
- Bruto annuïteit 359 euro.
- Netto per maand 326 euro (eerste maand).
- Aflossingsvrije hypotheek 110 euro (60.000 a 2,2%).
- Totale nettolast hypotheek 436 euro.
- Vermogen 76.000 euro (a 1,5% rente is) 1.140 euro.
- Te betalen belasting box 3 0 euro (vermogen is lager dan 21.330 euro).
- Per maand ontvangen rente is 95 euro.
- Nettolasten 341 euro.
Voor- en nadelen
De nettomaandlasten bij optie 3 zijn hoger dan bij optie 2. Bovendien heeft optie 3 als nadeel dat er niet wordt afgelost over een gedeelte van de hypotheek, namelijk over 60.000 euro.
Aan de andere kant worden de eigen middelen behouden die eventueel later ingebracht kunnen worden om de hypotheek af te lossen.
Ik wil met bovenstaande berekeningen aantonen dat er meer mogelijkheden zijn met de lage hypotheekrente. Natuurlijk zijn bovenstaande cijfers gebaseerd op een hypotheekrente van vijf jaar vast en een variabele spaarrente van 1,5%.
Wie de hypotheekrente langer vastzet, betaalt daarvoor een hogere hypotheekrente. Wie zijn spaarrekening bij de Rabobank aan houdt zal een vergoeding ontvangen die lager is dan 1%. Het is en blijft dus een momentopname. Echter even verder kijken dan uw neus lang is, kan toch wat geld opleveren.