Eén van de stiefkindjes binnen de vastgoedwereld is naar mijn mening logistiek vastgoed. Veel beleggers denken dan dat het gaat over dat bedrijfshalletje of die opslagruimte op één of andere slechte locatie.
Nee, ik heb het over het vastgoed dat onmisbaar is in het bedrijfsproces van een onderneming en dat de laatste jaren alleen maar belangrijker is geworden door toenemende eisen die worden gesteld aan efficiëntie en veiligheid, verdere kostenbesparingen en de opkomst van e-commerce.
Het leek mij dan ook een goed idee om mee te gaan op een vastgoedtour van WDP, één van de weinige beursgenoteerde logistieke vastgoedondernemingen in Europa. Wat gebeurt er allemaal in die sector en waarom heeft WDP als slogan: WDP: warehouses with brains.
Met andere woorden, ik verwacht geen slecht uitziend halletje ergens in een weiland zonder toegevoegde waarde voor de huurder, maar een zelfdenkend gebouw.
Achtergrond en visie
WDP heeft zijn oorsprong in de jaren zeventig als vastgoedvehikel voor de Belgische familie De Pauw. Focus van de onderneming vanaf de start was het beleggen in semi-industrieel vastgoed. Door de jaren heen is WDP zich gaan specialiseren als top logistieke speler en heeft zij haar geografische gebied uitgebreid buiten België.
De familie De Pauw is nog altijd belangrijk aandeelhouder met een belang van circa 30% en familiewaarden staan binnen de onderneming hoog in het vaandel. Thans is WDP één van de marktleiders in de Benelux op het gebied van logistiek vastgoed en kenmerkt de onderneming zich door een uitgesproken aandacht voor duurzaamheid, bijvoorbeeld op het vlak van:
- energie-efficiëntie
- vermindering van CO2-uitstoot
- afvalrecyclage
WDP heeft in Nederland een belangrijke positie gekregen door de overname van de logistieke portefeuille van Wereldhave.
Als partners
Het slogan van WDP is veelzeggend. Het gaat niet meer om een simpele doos in een weiland, maar om samen met de huurder als partner op te treden. Automatisering, e-commerce, duurzaamheid en veiligheid vereisen een hoge investering en maken dat de prijs per vierkante meter slechts een onderdeel (weliswaar geen onbelangrijke) is van de gesprekken tussen verhuurder en huurder.
De investeringen binnen in een gebouw worden in bijna alle gevallen betaald door de huurder en het komt steeds vaker voor dat de investeringen binnen in het pand hoger zijn dan de kosten voor het bouwen van het pand zelf. Dit alles vergt een vergaande samenwerking tussen verhuurder en huurder.
Automatisering en e-commerce
De ontwikkeling van e-commerce heeft grote gevolgen voor logistiek vastgoed. Geautomatiseerde processen en het gebruik van robots zorgen ervoor dat internetaankopen efficiënt kunnen worden afgehandeld. Om een voorbeeld te geven waar het allemaal precies om draait.
Eind 2013 kondigde WDP aan dat zij een nieuw BREEAM-gecertificeerd e-commerce logistiek centrum gaat bouwen voor Wehkamp in Zwolle. Wehkampl heeft zo’n 1,7 miljoen vaste klanten, zo’n 122 miljoen bezoekers per jaar en ruim 7 miljoen zendingen per jaar en kan daarmee met recht het grootste online warenhuis van Nederland worden genoemd. Het logistieke centrum wordt circa 35.000 vierkante meter groot en vergt een investering van WDP van circa 25 tot 30 miljoen euro. Daarnaast zal Wehkamp zelf meer dan 70 miljoen euro investeren in de inrichting van het gebouw.
Volgens eigen zeggen zal het gebouw worden tot het grootste geautomatiseerde distributiecentrum ter wereld voor online retail. Wehkamp investeert dus ruim twee keer zo veel als WDP. Dit maakt dat ze met alle plezier een huurcontract voor 15 jaar tekenen en dat WDP een huurrendement verwacht te realiseren van circa 8%.
Voor spelers zoals Wehkamp is het van groot belang dat zij samenwerken met partners die dit alles mogelijk kunnen maken.
Duurzaamheid en veiligheid
Duurzaamheid is volgens WDP geen luxe maar een essentieel onderdeel van haar businessmodel. Duurzaamheid beslaat hier vele terreinen. Oude gebouwen die worden herontwikkeld tot top logistiek vastgoed. Dit bespaart niet alleen veel bouwmaterialen maar hierdoor kunnen ook energiebesparende maatregelen worden doorgevoerd.
Zuinige verlichting, isolatie, aanbrengen van sensoren en bewegingsdetectie en het installeren van zonnepanelen. Zo gaat de verlichting naar 10% van de capaciteit als er geen beweging in een bepaalde gang binnen het gebouw plaatsvindt. Genoeg dat camera’s nog steeds beeld hebben maar een belangrijke besparing op de elektriciteitsrekening.
Nieuwe ontwikkelingen worden volgens de modernste standaarden gebouwd en hebben een hoge duurzaamheidscertificering (BREEAM). WDP gaat ten minste voor het label very good. Daarnaast speelt veiligheid een steeds belangrijkere rol.
Zo hebben wij een bezoek gebracht aan een logistiek centrum waar uitsluitend sigaretten (gekoeld) worden opgeslagen. Ik zal de marktwaarde niet verklappen maar ik weet zeker dat een kraak niet makkelijk zal worden.
Automatisering
De complexiteit van de automateringsprocessen en het steeds meer inzetten van robots maakt dat ondernemingen op zoek zijn naar betrouwbare partners met kennis van zaken van hun logistieke processen. Partijen, zoals WDP, die hier al veel kennis hebben opgedaan hebben een natuurlijke voorsprong.
Opvallend is de toename van robotisering. Weliswaar zijn de investering van een robot hoog, oplopend tot 250.000 euro begrijp ik, maar één robot kan circa twintig medewerkers vervangen in een normaal logistiek centrum. Voor u de rekensom!
Als klap op de vuurpijl bezochten wij een diepvries logistiek centrum in aanbouw ( -25 graden Celsius). Dit gebouw wordt 33 meter hoog, oppervlakte van 6000 vierkante meter, 30.000 pallets en is volledig geautomatiseerd (geen fysieke mensen in het gebouw).
Per uur vindt geautomatiseerd een beweging plaats van zo’n 150 tot 200 pallets. De helft van de kosten voor dit gebouw zijn automatiseringskosten. WDP heeft een bruto aanvangsrendement van 8%, het huurcontract wordt voor 20 jaar gesloten.
Welke belegger wordt hier niet warm van? Heel veel beleggers kan ik u zeggen als u kijkt naar de beurskoers van WDP. Het aandeel noteert met een ruim 50% premium ten opzichte van de intrinsieke waarde.