In november 2005 schreef ik Lekker geen boeterente, een column waarin u kon lezen hoe u intern uw hypotheek gedeeltelijk kon oversluiten tegen een lagere hypotheekrente zonder boete. Ik kom even terug op dit onderwerp omdat de hypotheekrente flink is gedaald.
U kunt hiervan profiteren, maar bent wel volledig afhankelijk van de medewerking van uw bank. Ik kan daarom niet exact aangeven aan welke eisen u moet voldoen. Dit is een indicatie.
- Er moet sprake zijn van overwaarde op uw huis.
- Er moet sprake zijn van een hogere inschrijving dan de hypotheek.
- Opnieuw aantonen van inkomen en waarde woning.
- Er is mogelijk eigen vermogen nodig.
- De oversluitkosten en misschien opnieuw notariskosten zijn voor uw rekening.
- Alleen mogelijk voor hypotheken zonder NHG.
Deze oversluittruc is niet eenvoudig en u zal er veel tijd in moeten steken om het te regelen. Als het lukt, dan kunt u duizenden euro’s besparen. Ik geef een voorbeeld:
- Hypotheek van 200.000 euro tegen 6% rente.
- Inschrijving hypotheek: 300.000 euro.
- Boetevrij in te lossen 20% van het hypotheekbedrag (40.000 euro).
- Waarde woning in het taxatierapport minimaal 240.000 euro.
- Huidige rente 3%.
1200 euro minder
Stel de huidige hypotheekrente is 3%. Dit betekent dat u bij inlossing van 20% van uw hypotheek (40.000 euro) en weer een opname van dit hypotheekbedrag 3% hypotheekrente kunt besparen. Bruto is dit 1.200 euro per jaar.
De vraag is nu hoe u aan het hypotheekinlosbedrag van 40.000 euro komt (derde regel in de opsomming). Dit is mogelijk door de overwaarde op de woning in combinatie van een hogere inschrijving van de nieuwe hypotheek te gebruiken. Als dit niet kan, dan zal u zelf 40.000 eurp eigen vermogen moeten inleggen.
U kunt - als u geen vermogen heeft - overwegen om dit bij de bank te lenen. Let op dat dit wel consumptief getoetst moet worden. Uw inkomen moet dan voldoende zijn om de hypotheek en de lening te kunnen dragen. Nogmaals, de eisen per bank verschillen dus vraag daarnaar.
Grijs gebied
Wie een hypotheek met NHG heeft kan dit niet doen, omdat het opnamebedrag gebruikt moet worden voor verbouwen en in een bouwdepot wordt gestopt door de bank. Of de bank moet administratief de leningsdelen wijzigen! Dit laatste is mogelijk, maar het is de vraag of banken hieraan meewerken. U begrijpt dat u in grijs gebied zit. Laten we eens naar de praktijk kijken.
Deze week werd ik gebeld door een IEX-lezer die mijn oude column had gelezen. Hij was naar de Rabobank gegaan en had intern om de wijziging van zijn hypotheek gevraagd. Bij de Rabobank mag je 20% boetevrij inlossen. In het gesprek werd gezegd dat de zaak eerst juridisch moet worden bekeken.
Een paar weken later kreeg hij groen licht en een nieuwe hypotheekofferte van de bank. Hierin stond netjes de lagere hypotheekrente voor 20% van het hypotheekbedrag. Ook het resthypotheekbedrag (80%) stond erbij. Er werd wel expliciet vermeld dat in de toekomst alleen nog boetevrij ingelost kan worden met eigen vermogen.
Niet in de kleine lettertjes
De Rabobank ontmoedigt dus het intern oversluiten als dit niet uit eigen middelen is. Dat begrijp ik, maar de Rabobank wijzigt dus wel tussentijds de voorwaarden. Ik plaats een groot vraagteken bij deze eis, want ik weet zeker dat dit niet in de algemene voorwaarden van de Rabobank staat.
Het blijkt dat deze bank niet zit te wachten op een interne oversluiting. Ik vind dat een bank wel moet meewerken aan deze mogelijkheid. Er staat nergen dat het niet mag en ook de Belastingdienst zal niet moeilijk doen. De hypotheekrente blijft fiscaal aftrekbaar zolang het hypotheekbedrag dat eerst is afgelost, binnen een jaar weer is opgenomen.
Laat mij dan het resultaat even weten als u dit gaat proberen bij uw bank. Veel succes!