Starters moeten hun hypotheek volledig aflossen met een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. De mogelijkheden zijn hierdoor voor starters beperkt en voor de hypotheekadviseur is zijn toegevoegde waarde beduidend minder geworden.
Natuurlijk zal de adviseur meerdere berekeningen maken met verschillende rentevastperiodes. Hoe korter de rente vast staat, hoe lager de rente. Voor de berekening heeft de adviseur nog maar drie mogelijkheden:
- 100% annuïteitenhypotheek
- 100% lineaire hypotheek
- Annuïteiten en lineaire hypotheek combineren
Welke van de drie mogelijkheden het best past bij een klant, is geheel afhankelijk van de situatie. Ik heb er drie voor u in kaart gebracht.
Uitgangspunten
- Waarde woning is 200.000 euro (is ook de WOZ-waarde).
- Hypotheekrente is 3%.
- Inkomen is 50.000 euro (belastingvoordeel is 42%).
- Dekking overlijden buiten beschouwing gelaten.
Optie 1: annuïteitenhypotheek van 200.000 euro
Jaar |
Hypotheekbedrag |
bruto |
netto |
1 |
195.824 euro |
843 euro |
683 euro |
2 |
191.522 euro |
843 euro |
689 euro |
3 |
187.088 euro |
843 euro |
693 euro |
4 |
182.520 euro |
843 euro |
698 euro |
5 |
177.813 euro |
843 euro |
703 euro |
10 |
152.040 euro |
843 euro |
730 euro |
15 |
122.101 euro |
843 euro |
762 euro |
20 |
87.324 euro |
843 euro |
798 euro |
25 |
87.324 euro |
843 euro |
838 euro |
30 |
0 euro |
843 euro |
843 euro |
Totaal bruto over 30 jaar: 303.555 euro
Totaal netto over 30 jaar: 275.336 euro
Bij de annuïteitenhypotheek is duidelijk dat de brutomaandlasten bij een gelijke hypotheekrente gelijk blijven. De nettomaandlasten stijgen doordat er steeds minder hypotheekrente aftrekbaar is.
Veel starters waarbij het inkomen nog stijgt (of er een tweede inkomen bijkomt) zullen in de toekomst kiezen voor deze mogelijkheid omdat deze in de beginjaren netto het goedkoopst is. Bovendien is de kans nog groot dat deze (jonge) doelgroep nog gaat verhuizen.
Optie 2: Lineaire hypotheek van 200.000 euro
Jaar |
Hypotheekbedrag |
bruto |
netto |
1 |
193.333 euro |
1048 euro |
888 euro |
2 |
186.667 euro |
1030 euro |
880 euro |
3 |
180.000 euro |
1015 euro |
871 euro |
4 |
173.333 euro |
998 euro |
861 euro |
5 |
166.667 euro |
981 euro |
852 euro |
10 |
133.333 euro |
898 euro |
804 euro |
15 |
100.000 euro |
815 euro |
756 euro |
20 |
66.667euro |
831 euro |
707 euro |
25 |
33.333 euro |
648 euro |
648 euro |
30 |
0 euro |
565 euro |
565 euro |
Totaal bruto over 30 jaar: 290.250 euro
Totaal netto over 30 jaar: 266.883 euro
Bij de lineaire hypotheek dalen de bruto- en nettomaandlasten iedere maand. Over de gehele looptijd van 30 jaar is dit de goedkoopste hypotheekvorm. Veel starters kiezen deze lineaire hypotheek niet omdat het in de beginjaren te duur is. De nettomaandlasten zijn in deze beginjaren gemiddeld 150-200 euro hoger in vergelijking met de annuïteiten hypotheek.
Duidelijk is ook te zien dat er geen renteaftrek meer is in de laatste vijf jaar. De overheid zegt wel dat de renteaftrek niet wordt aangepakt, maar dat is door invoering van de verplichte annuïteiten en lineaire hypotheek wel van toepassing. Huizenbezitters waarvan het inkomen in de toekomst daalt, kiezen meestal voor deze lineaire hypotheek.
Optie 3: Lineair 70.000 euro en annuïteiten 130.000 euro
Jaar |
Hypotheekbedrag |
bruto |
netto |
1 |
194.953 euro |
915 euro |
757 euro |
2 |
189.822 euro |
909 euro |
756 euro |
3 |
184.607 euro |
903 euro |
755 euro |
4 |
179.305 euro |
897 euro |
755 euro |
5 |
173.912 euro |
892 euro |
755 euro |
10 |
145.492euro |
862 euro |
756 euro |
15 |
114.366 euro |
833 euro |
760 euro |
20 |
80.094 euro |
804 euro |
766 euro |
25 |
42.169 euro |
775 euro |
775 euro |
30 |
0 euro |
746 euro |
746 euro |
Totaal bruto over 30 jaar: 298.898 euro
Totaal netto over 30 jaar: 272.428 euro
Een combinatie van hypotheekvormen zorgt ervoor dat de nettomaandlasten ongeveer gelijk blijven. Deze mogelijkheid wordt regelmatig gekozen door huizenbezitters waarvan het inkomen niet meer stijgt. Hetzelfde geldt dan ook voor het uitgavenpatroon.
Conclusie
Bij alle drie de mogelijkheden is het van belang om ook te kijken of iemand wellicht nog gaat verhuizen. U kunt dan vergelijken wat de hoogte van het hypotheekbedrag nog is als de woning in een bepaald jaar wordt verkocht.
Een goede adviseur zal goed doorvragen wat een huizenbezitter nu precies voor ogen heeft in de toekomst. Door vooraf een goede keuze te maken, kan veel geld bespaard worden. Hierbij niet vergeten om altijd een goede buffer te maken voor het toekomstig onderhoud van het huis.