Je durft nauwelijks nog Nieuwe Steen Investments-aandelen aan te bevelen want het bottom fishing geldt al jaren voor dit fonds waarvan de koers steeds verder daalt. Ik had gehoopt dat vier euro, de koers waartegen de laatste aandelenemissie plaatsvond bijna een jaar geleden, en waarmee 300 miljoen euro opgehaald werd (75 miljoen aandelen x 4 euro), de laagste koers zou zijn.
Overigens was dat een koers waar bestaande aandeelhouders niet op konden inschrijven omdat het geen claimemissie was, terwijl er een forse korting op de toenmalige koers was en het aantal aandelen meer dan verdubbelde. Daar is een hoop over te doen geweest en daar zal ik me niet in mengen.
Echter sinds deze week kun je onder de vier euro per aandeel terecht. Moeten we dit doen is nu de hamvraag - ik refereer aan een column van al weer anderhalf jaar geleden. Het management was toen redelijk positief over het directe resultaat van 2013. Inmiddels weten we beter.
Meer aandelen
Bij het laatste halfjaarbericht wordt gesteld dat het directe resultaat in 2014 tenminste gelijk zal zijn aan dat van 2013, oftewel tenminste 46,3 miljoen euro. De lagere huurinkomsten worden gecompenseerd door lagere financieringslasten.
Dit resultaat per aandeel is dan wel lager dan vorig jaar omdat er veel meer aandelen uitstaan en het zou dan ten minste 0,32 euro zijn en bij een pay-out van tenminste 75% zou er ten minste 0,24 euro uitgekeerd kunnen worden.
Ter vergelijking: de cijfers over het eerste halfjaar 2014: 0,17 euro en interim dividend: 0,13 euro. Op de huidige aandelenkoers van 3,80 euro is dit een dividendrendement van 6,3%. De boekwaarde (EPRA) was eind juni 2014: 5,31 euro, dus de aandelen doen een discount van zo’n 28%.
Het probleem is echter dat al sinds 2007 het dividend dalende is en de boekwaarde sinds 2008 daalt. Zo is er in de laatste 6,5 jaar maar liefst 600 miljoen euro van de vastgoedwaarde afgeboekt, waarvan 90 mmiljoen euro in het eerste halfjaar van 2014.
Achterblijver
Nu weten de vastgoedbeleggers onder ons natuurlijk wel dat NSI met veel kantoorpanden niet op toplokaties zit en de vastgoedmarkt juist te kampen heeft met leegstand in mindere lokaties, terwijl er nu ook deflatie dreigt.
Veel vastgoedfondsen hebben echter in het derde kwartaal 2014 een goede performance laten zien; de EPRA Europese Vastgoed Index steeg in deze periode maar met liefst 9%, mede ingeven door de lagere rente, zo niet bij NSI, dat in koers daalde.
Van het bedrag dat bij de emissie nog geen jaar geleden is opgehaald is al weer bijna 50% verbrand. Immers in het vierde kwartaal 2013 werd 53 miljoen euro afgeboekt van de vastgoedportefeuille en over het eerste halfjaar 2014 90 miljoen euro, dat schiet natuurlijk niet op; ook niet het recente vertrek van een in 2013 aangenomen COO.
Nadat de loan-to-value ratio (beleningsgraad) sterk daalde in het vierde kwartaal dankzij de forse aandelenemissie is dit na de recente afboekingen weer gestegen tot 47,8%.
Bezettingsgraad
Het management streeft ernaar de beleningsgraad onder de 50% te houden, dat vinden de financiers (banken) natuurlijk wel zo prettig en voorkomt waarschijnlijk dat NSI bij overschrijding meer rente moet gaan betalen. Een vervelend feit is dat de nieuwe verhuren minder opleveren dan de oude huur.
Natuurlijk wordt er alles aan gedaan zodra het huurcontract eindigt een nieuw verhuurcontract af te sluiten teneinde de bezetttingsgraad niet verder te verslechteren. Maar ja in tijden van (bijna deflatie) en relatieve hoge leegstand is dit niet eenvoudig.
Zo bedroeg de nieuw afgesloten kantoorhuur voor NSI in Nederland in de afgelopen periode 129 euro per vierkante meter terwijl de gemiddelde huur 148 euro per vierkante meter is.
Voor winkelcentra idem dito:
- nieuwe verhuren 163 per vierkante meter.
- gemiddelde huur 187 euro per vierkante meter.
Ook goed nieuws
Ook niet prettig is dat gemiddelde contractuele huurtermijnen relatief kort zijn. Voor de Nederlandse kantorenportefeuille is dit 3,7 jaar en voor de winkelportefeuille 4,2 jaar. Echter als de markt zou verbeteren is een korte huurperiode goed nieuws.
Naast Nederland (39% kantoren en 28% winkels) heeft NSI nog een kantoren en logistieke objecten in België (Intervest Offices & Warehouses). Deze portefeuille maakt circa 33% van het totale vastgoed uit en doet het relatief beter dan de Nederlandse kantorenportefeuille. Hieronder wat cijfers:
| in % |
KW2 2014 |
KW1 2014 |
KW4 2013 |
KW3 2013 |
| Bezettingsgraad kantoren Nederland |
72,6 |
71,7 |
72,1 |
73,1 |
| Like-for-like* huur kantoren Nederland |
-1,6 |
n.b. |
-4,6 |
0,2 |
| Bezettingsgraad winkels |
87,7 |
83,9 |
87,8 |
89,7 |
| Like-for-like* huur winkels |
n.b. |
n.b. |
-6,0 |
n.b. |
| Bezettingsgraad België |
84,8 |
84,5 |
85,0 |
84,8 |
| Beleningsgraad NSI |
47,8 |
n.b. |
45,4 |
59,6 |
* jaar-op-jaar basis
Toch zijn er lichtpuntjes.
- De winkelcentra Zuidplein Rotterdam (nieuwe huurder Primark) en ’t Loon in Heerlen (uitbreiding C&A) zijn in ontwikkeling en worden opgeknapt; hierdoor was er geen goede vergelijking in de autonome (like-for like) huurontwikkeling te maken.
- De asset rotatie-strategie.
- Het HNK-concept (Het Nieuwe Kantoor). Met dit concept richt NSI zich op de groeiende behoefte aan full service en flexibiliteit in de kantorenmarkt. NSI biedt in het HNK-concept naast de managed offices (volledig ingerichte kantoorunits) en memberships ook kantoor-op-maat. Daarbij kan de huurder exact het benodigde metrage huren met flexibiliteit in diensten en huurtermijn vanaf één jaar.
- Ook zou NSI een rol kunnen spelen met opslag- en distributiecentra die belangrijker worden in verband met de groei van webshops.
Het motto eerst zien dan geloven lijkt me bij NSI na al die jaren op zijn plaats. Laten we de cijfers van het derde kwartaal afwachten, die op 14 november worden gepubliceerd. Op de bodem koop je toch nooit.