Huizenbezitters die gaan scheiden, krijgen te maken met nieuwe fiscale regels als een van de echtgenoten in de woning wil blijven wonen. Het nadeel van deze nieuwe regels zijn de hogere nettomaandlasten die de achterblijver moet gaan betalen.
Situatie voor de scheiding
- Aankoop woning 1-1-2008 door A en B (35 jaar).
- Spaarhypotheek 100.000 euro, bij 4% is de premie 145 euro per maand.
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro.
- Waarde woning op scheidingsdatum (1-1-2014) 200.000 euro.
- Belastingvoordeel 42%.
- Bruto maandlasten 812 euro.
- Netto maandlasten 581 euro.
Op het eerste gezicht lijkt de situatie heel simpel. De woning is gekocht door A en B. A wil in de woning blijven wonen dus de hypotheek moet op A's naam worden gezet. Natuurlijk zal de bank informatie opvragen van het inkomen van A en alle scheidingspapieren.
Helaas kan A de huidige hypotheek niet meenemen. A koopt B uit voor een bedrag van 100.000 euro. Om renteaftrek te behouden moet A voor dit bedrag een annuïteiten en/of lineaire hypotheek nemen. Er is wel een nieuwe (renteaftrek) duur van 30 jaar van toepassing.
Het volgende is dan van toepassing voor A (3 mogelijkheden).
1
- Spaarhypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 955 euro.
2
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 810 euro.
3
- Spaarhypotheek 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Aflossingsvrije hypotheek 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 883 euro.
Oude looptijd
Het nadeel is dat de maandlasten na scheiding hoger zijn dan ervoor. Bovendien worden de nettomaandlasten ook nog ieder jaar hoger door de annuïteiten hypotheek. Helaas zijn er ook banken die de nieuwe regels niet volledig volgen.
Wie een hypotheek heeft bij Argenta zal behoorlijk schrikken. Argenta neemt namelijk niet een nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteiten hypotheek maar hanteert de oude looptijd. Uitgaande van het voorbeeld betekent dit dat de einddatum van de annuïteiten hypotheek 1-1-2038 wordt.
U begrijpt wat de gevolgen hiervan zijn als iemand in de woning wil blijven wonen. De annuïteiten hypotheek moet nu in 24 jaar worden afgelost in plaats van 30 jaar. Dit betekent dat de bruto en netto maandlasten van de hypotheek nog hoger worden.
Uitgaande van de combinatie met de spaarhypotheek worden de bruto maandlasten 1.019 euro. Dit is al ruim 200 euro meer dan voor de scheiding (bruto 812 euro). Deze situatie kan onbetaalbaar worden als de duur van de looptijd nog korter is.
Dwingen regels te volgen
Indien bijvoorbeeld de annuiteiten hypotheek in vijftien jaar moet worden afgelost, wordt het brutomaandbedrag 1.218 euro (situatie met de spaarhypotheek)! Indien de hypotheeklasten niet gedragen kunnen worden door een inkomen, moet de woning alsnog verkocht worden.
Dit kan problemen opleveren als NHG de situatie heeft beoordeeld en volgens de NHG-berekening blijkt dat de persoon wel de hypotheek kan blijven betalen. NHG gaat uit van een nieuwe duur van 30 jaar. U begrijpt dat er een vreemde situatie ontstaat.
Uitgaande van het voorbeeld; de waarde van de woning is slechts 150.000 euro. Bij verkoop zou er dan een restschuld ontstaan van 50.000 euro. NHG zal deze restschuld niet op zich nemen omdat volgens hun berekening A in de woning kan blijven wonen.
Echter A kan de maandlasten niet betalen omdat zijn bank Argenta geen nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteiten hypotheek wil afsluiten. Ik vind dat in deze situatie NHG moet optreden en in dit geval dus Argenta “moet dwingen” alsnog de regels te volgen.
Vele nieuwe hypotheken
Het is te hopen dat Argenta snel zijn regels gaat wijzigen. Zij hebben op het ogenblik bij veel rentevastperiodes de laagste hypotheekrente van Nederland. Dit betekent dat Argenta veel nieuwe hypotheken afsluit.
Aangezien 1 op 3 uit elkaar gaat, zullen velen van een koude kermis thuiskomen als zij de woning willen behouden. Bovendien voorkomt het problemen met NHG.