De Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben over de periode januari tot half mei een rendement laten zien van bijna 14%. Dit lijkt opmerkelijk, gezien alle negatieve berichtgeving over de Nederlandse onroerend goedmarkt in deze periode.
In historisch perspectief geplaatst, is deze prestatie van het meest publieke deel van deze sector minder opmerkelijk. In voorgaande jaren presteerden de Nederlandse vastgoedfondsen ook goed in de periode rond de dividendbetalingen.
Bovendien is de impact van de Nederlandse marktomstandigheden beperkt op de beursgenoteerde sector, aangezien de meeste onroerend goedfondsen een internationale strategie hebben.
Sell in May
Wij zijn van mening dat de meeste Nederlandse fondsen nu vol gewaardeerd zijn. We adviseren beleggers hun 14% te incasseren, het geld op de bank te zetten en te wachten op nieuwe mogelijkheden later dit jaar. De beurswijsheid “Sell in May. But remember, come back in September” geldt zeker voor de Nederlandse vastgoedfondsen.
De prestaties van de sector zijn traditioneel goed rond de betaling van het dividend. Vanwege de fiscale status van beleggingsinstelling (FBI) hebben de Nederlandse vastgoedfondsen een hoge uitkeringsverplichting. De fondsen betalen geen belasting, mits zij 100% van de fiscale winst uitkeren in de vorm van dividend.
Het gemiddelde dividendrendement van de sector bedraagt circa 9%. De koersen lopen traditioneel op net voor de betaling van het dividend. Even zo krimpen de noteringen weer snel ineen na de betaling van dat dividend. Na deze rally gaat het meestal weer een tijdje wat minder met de vastgoedsector.
Retail en kantoren
Wij vinden de sector relatief ook duur. Dit geldt met name voor onroerend goedfondsen als
Eurocommercial Properties,
Corio en
Rodamco Europe. Deze fondsen focussen zich vooral op de retail sector in Europa. De koersen zijn in de afgelopen maanden omhoog gevlogen, vanwege de veronderstelde defensieve karakteristieken van deze branche.
Echter, ook de retail is niet immuun voor wat zich momenteel afspeelt in de Europese economie. De fondsen waar meer waarde in zit, kennen vaak andere problemen. Vastned Office/Industrial krijgt de volle laag vanwege de belangen op de Nederlandse en Belgische kantorenmarkt. Bovendien heeft het fonds een zwakke balans.
Het negatieve sentiment rond VastNed O/I heeft ook zijn weerslag op Vastned Retail. Bovendien heeft het fonds last van de portefeuille in Duitsland en behaalt het weinig synergievoordelen. Volgens onze berekeningen is de sector gemiddeld 2% overgewaardeerd. De opportunistische belegger heeft nog twee mogelijkheden in de onroerend goed sector.
| Fonds |
Prijs
|
Div.
|
Div.
rend.
|
IW
|
Discount
tov IW
|
Koers
doel
|
Verschil
|
Advies
|
| Corio |
27,48
|
2,32
|
8,4%
|
28,73
|
4%
|
27,10
|
-1,4
|
Reduce
|
| Rodamco
Europe |
44,23
|
2,72
|
6,1%
|
45,92
|
4%
|
44,58
|
0,8
|
Hold
|
| Wereldhave |
53,00
|
4,32
|
8,1%
|
62,17
|
15%
|
55,84
|
5,4
|
Add
|
| Rodamco
Asia |
13,56
|
1,40
|
10,3%
|
19,19
|
29%
|
17,87
|
31,8
|
Add
|
| ECP |
21,29
|
1,44
|
6,8%
|
20,39
|
-4%
|
20,26
|
-5,1
|
Reduce
|
| Nieuwe
Steen |
14,50
|
1.31
|
9,0%
|
14,88
|
3%
|
14,88
|
2,6
|
Hold
|
| Vastned
O/I |
18,92
|
2,44
|
12,9%
|
26,87
|
30%
|
18,67
|
-1,3
|
Hold
|
| Vastned
Retail |
38,98
|
3,78
|
9,7%
|
44,31
|
12%
|
38,08
|
-2,3
|
Hold
|
Kansen Wereldhave en Rodamco Asia
Wereldhave en Rodamco Asia zijn relatief goed gepositioneerd. Wereldhave heeft de leegstand onder controle en het fonds beschikt over een relatief jonge portefeuille, waardoor veel huur voor een langere periode gegarandeerd is. Ze heeft ook een sterke balans, maar die kan onder druk komen te staan door de sterke euro.
Rodamco Asia is vooral aantrekkelijk vanwege de prijs. Het fonds handelt op een discount van 30% ten opzichte van de intrinsieke waarde. Bovendien moet ze nog dividend uitkeren. Het fonds heeft een gebroken boekjaar van februari tot februari, waardoor dit pas in juni wordt uitgekeerd. De dividendrally heeft hier nog niet plaatsgevonden.
Rodamco Asia is goed gepositioneerd binnen Azië. Het fonds heeft de afgelopen jaren de focus verlegd van Zuid-Oost Azië naar Noord-Azië - vooral Zuid-Korea en China. Inmiddels blijkt dat de vooruitziende blik van het management de juiste is geweest. De economische groei in Noord-Azië ligt met 6 à 8% per jaar duidelijk boven het gemiddelde van Azië.
Rood: AEX
Blauw: Rodamco Asia
Hoog aanvangsrendement in Azië
Tot slot zijn de aanvangsrendementen in Azië aantrekkelijk. Recentelijk heeft Rodamco Asia een kantoorgebouw gekocht in Seoul tegen een netto aanvangsrendement van 9,1%. Het nieuw te openen winkelcentrum Rodamco Plaza in Seoel levert naar verwachting zelfs een netto aanvangsrendement op van 10%.
Rodamco Asia is alleen niet geheel zonder risico’s. Ze belegt immers geheel buiten de Eurozone, waardoor de stijging van de euro tot gevolg heeft dat flink moet worden afgewaardeerd op de portefeuille. Desondanks is het fonds koopwaardig. De forse korting ten opzichte van de intrinsieke waarde biedt de belegger voldoende bescherming.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. Vinck heeft zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.