Het komt regelmatig voor dat collega hypotheekadviseurs mijn hulp inroepen over de bijleenregeling en de duur van de renteaftrek. Het berekenen van de bijleenregeling lijkt simpel, maar in de praktijk blijkt dit niet zo te zijn. In deze column een casus die laat zien hoe ingewikkeld het kan.
Situatie vrouw
- Woning gekocht in 1998 waarvan de hypotheek 15.000 euro bedraagt
- Verkoop woning in 2005 voor 80.000 euro
Situatie man
- Woning gekocht in 2000 waarvan de hypotheek 90.000 euro bedraagt
- Verkoop woning in 2007 voor 160.000 euro
Het stel besluit in 2005 een andere woning te kopen voor 170.000 euro. Zij nemen voor deze woning een hypotheek van 180.000 euro. In 2013 als de waarde van de woning 220.000 euro is, gaan ze uit elkaar. De man wil in de woning blijven wonen. Wat is nu precies van toepassing voor de duur van de renteaftrek met daarbij de hypotheekbedragen voor de man en de vrouw?
Geen aftrek
Vanaf 2000 is er veel veranderd. Er zijn steeds meer nieuwe fiscale regels bijgekomen waar een adviseur rekening mee moet houden. Het is daarom verstandig stap voor stap de situatie te ontcijferen. Hierbij natuurlijk rekening houden met de regels die in een jaar zijn ingevoerd.
De man en vrouw hebben niet eerst samengewoond. De vrouw heeft haar woning wel eerst kunnen verkopen voordat ze samen een andere woning kochten. Bij de man heeft de oude woning nog twee jaar te koop gestaan. In alle situaties is het belangrijk om niet te kijken naar de hoogte van de nieuwe hypotheek, maar te berekenen hoe hoog deze had moeten zijn om volledig in aanmerking te komen voor renteaftrek.
Het komt zeer vaak voor dat er over een bepaalde bedrag van de lopende hypotheek geen renteaftrek is. Vanaf 2001 heeft iedere huizenbezitter een renteaftrek voor een duur van 30 jaar. Vanaf die datum moet de adviseur dan ook gaan rekenen. Voor de vrouw is dan het volgende aan de hand tot 2014.
| Verkoop woning in 2005 |
80.000 euro
|
| Lopende hypotheek |
15.000 euro
|
| Verkoopwinst |
65.000 euro
|
| Nieuwe hypotheek |
90.000 euro (vanaf 2005)
|
| Verrekening verkoopwinst |
65.000 euro
|
| Nieuwe eigenwoningschuld |
25.000 euro
|
Situatie vrouw duur renteaftrek tot 2014
| 2001 tot 2014 |
15.000 euro |
| 2005 tot 2014 |
10.000euro (90.000 -/- 65.000 -/- 15.000) |
Situatie man duur renteaftrek
| 2001 tot 2014 |
90.000 euro |
Let op: de verkoopwinst van de verkoop van de woning in 2007 van 70.000 euro hoeft niet verrekend te worden. Er is namelijk sprake van de goedkoperwonenregeling die pas per 1-1-2010 is afgeschaft.
Onprettige situatie
Uit het bovenstaande blijkt dat er slechts renteaftrek is voor een bedrag van 115.000 euro terwijl er een hypotheek is van 180.000 euro. Dit betekent dat er voor een bedrag van 65.000 euro (box 3) geen renteaftrek is. Het komt trouwens regelmatig voor dat op de IB-aangifte van de huizenbezitter (man/vrouw) gewoon een bedrag van 180.000 euro wordt vermeld. Wat dan te doen als adviseur?
De man wilt nu de vrouw uitkopen. De waarde van de woning is 220.000 euro. De vraag is nu wat de overwaarde is. Voor de man/vrouw is de overwaarde van de woning 40.000 euro (220.000 -/- 180.000). Voor de fiscus is de overwaarde echter veel hoger omdat de daadwerkelijk eigenwoningschuld (is het hypotheekbedrag waarover iemand renteaftrek geniet) 115.000 euro is. Dit betekent dat de daadwerkelijke overwaarde 105.000 euro is.
De vrouw moet in dit geval 50% ontvangen namelijk 52.500 euro. Echter er is een box 3-bedrag van 65.000 euro (32.500 euro per persoon). Dit bedrag zal worden verrekend waardoor de vrouw een uitkoopbedrag ontvangt van 20.000 euro. Bij een volgende aankoop en volledige financiering blijft de vrouw een box 3-schuld houden van 32.500 euro. Voor de man ontstaat er ook een onprettige situatie. Deze gaat de vrouw uitkopen voor 20.000 euro (50% van de overwaarde van 40.000 euro) en haar 50% gedeelte van de eigenwoningschuld (is 50% van 115.000 euro).
Weinig aandacht bijleenregeling
Nogmaals dit is dus niet 50% van de lopende hypotheek (180.000 euro). Het uitkoopbedrag wordt hierdoor totaal 77.500 euro (57.500 + 20.000). Voor dit bedrag moet de man een annuïteiten en/of lineaire hypotheek nemen voor een maximale duur van 30 jaar om renteaftrek te behouden. De nieuwe eigenwoningschuld wordt hierdoor voor de man 167.500 euro. Echter de hoogte van de hypotheek die de man moet nemen om de uitkoop te regelen is 200.000 euro (lopende hypotheek 180.000 euro plus 20.000 euro uitkoopbedrag ex-vrouw). Onderaan de streep heeft de man dus ook weer een box 3-bedrag van 32.500 euro.
De conclusie is dat een box 3-bedrag dat tussentijds is ontstaan in de toekomst bij volgende aankopen/scheidingen altijd blijft bestaan. Deze kan alleen ongedaan worden gedaan door tussentijds af te lossen. Uit deze casus blijkt weer eens hoe simpel een situatie is, maar in werkelijkheid voor een hypotheekadviseur ingewikkeld is. Dit is volkomen te begrijpen. De schuldige voor deze situatie zijn de heren en dames in Den Haag. Bovendien wijs ik met een vinger naar de instanties (bijvoorbeeld de SEH) die de verplichte cursussen regelen voor de hypotheekadviseurs.
Deze hebben in de afgelopen jaren heel weinig aandacht besteed aan de bijleenregeling. Het gevolg is dat veel adviseurs niet precies de bijleenregeling goed kunnen berekenen. De klant is dan weer eens de dupe. Nu heeft Den Haag besloten dat adviseurs vanaf 1 januari 2014 een verplicht examen moeten afleggen om nog hun werk te blijven doen. Dit is natuurlijk leuk verzonnen, maar dan wel de leerstof zo aanpassen dat deze gebaseerd is op de werkelijkheid.