Afgelopen week is het resultatenseizoen van de vastgoedsector gestart met de jaarcijfers van
NSI (Nieuwe Steen Investments). NSI publiceerde een winst per aandeel van 1,34 euro, wat exact overeenkomt met de cijfers van het afgelopen jaar.
Het totale resultaat (het direct beleggingsresultaat plus boekwinsten op verkopen) kwam uit op 1,58 euro, een stijging van 0,05 euro in vergelijking met 2001. Ondanks de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt blijft de leegstand in de portefeuille laag met 1,8%.
Dit is substantieel beter dan VastNed O/I en Uni-Invest. Het gaat hier echter om de financiële leegstand. De daadwerkelijke, fysieke leegstand ligt hoger met circa 5%.
Portefeuille 927 miljoen euro
Bovendien heeft NSI veel gebouwen met leegstand, of gebouwen waar leegstand dreigt, verkocht. NSI doet dit zonder al te veel boekverlies te leiden, omdat het fonds waardeert op historische kostprijs. Per december 2002 had de portefeuille een boekwaarde van 927 miljoen euro, waarmee NSI bijna haar doel heeft bereikt van 1 miljard euro.
Het afgelopen jaar heeft NSI haar portefeuille uitgebreid met circa 130 miljoen euro. Voor 2003 heeft het bedrijf acquisities op het programma staan voor een bedrag van 45 miljoen euro. De portefeuille bestaat momenteel uit:
Kantoren (49%),
Winkels (37%),
Woningen (9%),
Bedrijfshallen (5%).
Belastingproblemen
NSI heeft besloten dat financieel directeur en schoondochter Anka Reijnen Zeeman opvolgt als directievoorzitter. Er wordt nog gezocht naar een directeur naast Reijnen. Het tijdstip van de wisseling van de wacht is nog onduidelijk. Een verrassing is het niet; na het debacle met Jan Snippe stonden de externen niet in de rij om CEO van NSI te worden.
De Belastingdienst onderzoekt de waardering van de portefeuille per eind 1999. In januari 2000 heeft NSI de status van fiscale beleggingsinstelling gekregen. Voor het verkrijgen van deze status moest het concern NSI eenmalig met de fiscus afrekenen. Dit gebeurde op basis van een waardering van de portefeuille die door NSI is afgegeven.
De Belastingdienst twijfelt momenteel aan de waardering, zoals die door NSI is afgegeven. De implicaties kunnen vrij groot zijn. Per januari 2002 bedroeg de boekwaarde van de portefeuille 483 miljoen euro. Een afwijking in de waardering van 10% leidt tot een belastingverplichting van 12 miljoen euro, ofwel 0,38 euro per aandeel.
Vooruitzichten voor 2003
Het management van NSI verwacht voor dit jaar een resultaat per aandeel dat overeenkomt met het resultaat in 2002. Grootste risico voor NSI zit in de kantorenportefeuille, welke ongeveer de helft uitmaakt van de totale beleggingen. De verwachting is dat de leegstand oploopt en de huren onder druk komen te staan.
Dit wordt voor een groot deel gecompenseerd door indexatie van lopende huurcontracten en lagere rentebetalingen. Per saldo verwachten we een stabiel resultaat. Wij hebben een winsttaxatie van 1,34 euro per aandeel voor 2003. Het dividend komt iets hoger uit - zeg 1,50 euro - door de boekwinsten op verkopen.
Per saldo kan de belegger rekenen op een totaalrendement op NSI van circa 10%, wat overeenkomt met het dividendrendement. Gezien de ontwikkelingen op de onroerend goedmarkten is een stijging van de beurskoers niet waarschijnlijk.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. Vinck heeft zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.