Andere hypotheeknormen

Op 13 september kon u in mijn column Nog minder lenen lezen dat ik verwacht dat een huizenkoper in 2014 met hetzelfde inkomen als in 2013 nog minder kan lenen. Mijn cijfers waren gebaseerd op de koopkrachtcijfers over 2012 die het CBS onlangs heeft gepubliceerd. Hieronder de cijfers uit de column met daarbij in de laatste column de daadwerkelijke cijfers van 2014. Er is sprake van een toetsrente van 5%.

* Prognosecijfers uit de column Nog minder lenen

Cijfers zeggen voldoende, ik heb de plank volledig misgeslagen. Of is er toch meer aan de hand? Soms moet je een paar keer kijken om er achter te komen dat er iets veranderd is. NHG heeft namelijk woonquotekolommen in 2014 eraan toegevoegd. Er zijn twee kolommen bijgekomen met een toetsrente van 4% en 4,5%. Aangezien de rente bij tien jaar vast rond de 4% is heb ik eens berekend wat dan de gevolgen zijn.

Volgens bovenstaande berekening (bij een toetsrente van 4%) haal ik helaas de 90% niet, want mijn voorspelling is precies 88,4% dat ik gelijk zou hebben. Procentueel kan iemand bij een rente van 4%, rond de 8,5% minder aan hypotheek krijgen. Opvallend, de rente is fors gedaald, terwijl een koper niet meer kan lenen. Wie even verder kijkt naar bovenstaande tabel zal concluderen dat mensen die in 2009 maximaal hebben gefinancierd, een probleem krijgen bij een scheiding.

Vooral als de inkomens laag zijn, is de daling van de maximale hypotheek enorm. Nu heeft NHG gelukkig een vangnet bij scheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid. Dit vangnet is ook door NHG aangepast. In de voorwaarden staat namelijk het volgende. Hierbij wil ik u attenderen op bladzijde 3 en 4:

"Voorts heeft het Nibud aangegeven dat het in een beheersituatie verantwoord is om bij tweeverdieners het financieringslastpercentage te hanteren dat behoort bij het totale gezamenlijke inkomen terwijl bij acceptatie slechts een derde van het tweede inkomen hiertoe wordt meegewogen.

Tweeverdienersnorm
Bij acceptatie wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat hoort bij het hoogste inkomen plus een derde van het tweede inkomen. In beheersituaties is het noodzakelijk om uit te gaan van het totale inkomen zodat woningbehoud vaker kan worden gerealiseerd."

Trucs
Hieruit blijkt dat NHG de toetsing bij financiële problemen heeft gewijzigd. Indien er sprake is van twee inkomens wordt het inkomen nu bij elkaar geteld en dan wordt de woonquote hierop losgelaten. Dit is tegenstrijdig met de berekening van de maximale hypotheek! Een fictief simpel rekenvoorbeeld om aan te tonen hoe NHG onder zijn verplichtingen probeert uit te komen.

U begrijpt welke leuke truc hier gehanteerd wordt. Natuurlijk heb ik de AFM gevraagd wat zij van deze berekening vinden. Hieronder hun reactie.

"Op 22 oktober jl. heeft de AFM een persbericht gepubliceerd waarin is aangegeven, dat het bij relatiebreuk of andere bijzondere situaties rond de financiële positie van een huishouden het niet noodzakelijk is om onverkort aan bestaande normen te toetsen. Uitgangspunt is daarbij dat gedwongen verkoop van de woning zoveel mogelijk voorkomen moet worden als dat kan. Daarbij zou beoordeeld moeten worden of een houdbare financiële situatie gecreëerd kan worden, ook als dat afwijkt van de normen die bij initiële verstrekking gehanteerd worden. Een maatwerkbeoordeling is op zijn plaats. Een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen is daarbij een redelijk uitgangspunt. Als consumenten de hypotheeklasten in de nieuwe situatie niet kunnen betalen is het overigens niet in het belang van de consument om op woningbehoud aan te dringen. Verkoop van de woning kan in die gevallen een adequate oplossing zijn."

AFM is duidelijk. NHG en banken mogen afwijken van de norm voor de berekening van de maximale hypotheek. Ik vind dit zeer vreemd. Laat ik eens een bepaalde situatie verzinnen. Stel bij een scheiding vindt de NHG dat de maandlasten betaalbaar zijn en de klant vindt dit van niet. Wat gaat de NHG dan doen bij een gedwongen verkoop?

Is de borgstelling dan nog van toepassing of wordt de klant in de kou gezet? En wat doet / vindt de AFM als de klant bij hen aanklopt. Ze creëren hier een duister gebied waar de klant de dupe van gaat worden.