De Nederlandse onroerend goed sector gaat een moeilijk jaar tegemoet. Onroerend goed is een laat-cyclisch product. De afgelopen twee jaren kon de sector nagenieten van een periode van sterke, economische groei.
De laatste cyclus is ongekend goed geweest, omdat deze gepaard ging met een sterke groei van de werkgelegenheid. In de topjaren 1999 en 2000 kwamen er 9000 kantoorbanen per maand bij, goed om drie
ABN Amro-hoofdkantoren per maand te vullen.
Bovendien was er een sterke groei van de consumenten bestedingen. Daar kwam bij dat de nieuwbouwproductie, met name van kantoren, in eerste instantie beperkt bleef.
Kantoren: meer ruimte, minder mensen
De meeste ontwikkelaars en banken hadden de schrik van de vorige vastgoedcrises nog in de benen. Voeg daar een lage rente aan toe en u hebt alle ingrediënten voor een vastgoedboom. Op dit moment zitten we op een punt in de cyclus, waarin de ontwikkelaars nog vrolijk doorbouwen en de vraag vrijwel volledig is uitgevallen.
Het Nederlands Verbond van Bouwondernemingen (NVB) verwacht dat in 2003 circa 2 miljoen vierkante meter nieuwe kantoorruimte wordt opgeleverd. Het CPB heeft recentelijk de verwachtingen voor economische groei en werkgelegenheidsgroei naar beneden bijgesteld. Per saldo verwacht het CPB dat de werkgelegenheid in 2003 met 40,000 banen daalt.
De conclusie voor de kantorenmarkt is dan simpel. We hebben meer kantoorruimte en minder banen om deze kantoren te vullen. Per saldo loopt de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt in 2003 dan ook op. Dit betekent overigens niet dat de gebouwen die nu in aanbouw zijn, leeg komen te staan.In tegendeel.
De Nederlandse kantorenmarkt wordt een markt van vervangingsvraag, waarbij de kwaliteit van het gebouw bepalend is voor de verhuurbaarheid. Gebruikers die nieuwe kantoorruimte aanhuren, laten ergens anders ruimte achter. Misschien wel het mooiste voorbeeld hiervan is het project Mahler 4 aan de Zuidas in Amsterdam.
In deze bouwput naast het ABN Amro-hoofdkantoor heeft Houthoff Buruma Advocaten 10,000 meter kantoorruimte aangehuurd, maar ze laat 200 meter verderop aan de Parnassusweg haar oude kantoorruimte achter. Nieuwbouw leidt in dit geval vooral tot leegstand elders en economische veroudering van de bestaande voorraad.
Winkels: laatst cyclisch
Tot op heden hebben winkels het relatief goed gedaan. Aanvankelijk bestond er met name vanuit de kant van de beleggers veel vraag naar winkels, vanwege de hoge groeiverwachtingen in deze sector. Meer recentelijk blijft er interesse voor winkels bestaan vanwege de veronderstelde defensieve karakteristieken van winkels.
Er bestaat echter een risico dat winkels niet zo defensief zijn, als veel beleggers misschien hopen. Het consumentenvertrouwen staat onder druk en huurders als Ahold
, VendexKBB en Macintosh
kampen met de nodige problemen. Dit vertaalt zich uiteindelijk in minder bereidwilligheid van winkeliers om hogere huren te betalen.
Zoals gezegd is de onroerend goed sector laat-cyclisch en binnen de onroerend goed markt is de winkelsector het meest laat-cyclisch, maar is zeker niet immuun voor moeilijke economische omstandigheden.
Beursfondsen: dividend stabiel, druk op intrinsieke waarde
De vooruitzichten voor de beursgenoteerde onroerend goed fondsen zijn minder somber dan de vooruitzichten voor de Nederlandse directe onroerend goed markt. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te wijzen:
Veel Nederlandse beursgenoteerde ondernemingen hebben maar gedeeltelijk exposure naar de Nederlandse onroerend goed sector. Fondsen als Rodamco Europe, Corio, VastNed Retail, Wereldhave en Eurocommercial Properties beleggen voornamelijk buiten Nederland. Alleen Nieuwe Steen en VastNed O/I beleggen voornamelijk in Nederland.
De cash flows en dividend rendementen van de meeste Nederlandse fondsen zijn sustainable, vanwege de lage rente en in een aantal gevallen de sterke balans van de fondsen. De oplopende leegstand en eventuele lagere huurinkomsten worden voor een groot deel gecompenseerd door de lagere rente.
De huidige marktomstandigheden zijn voor een deel al ingeprijsd in de koers van de fondsen. De meeste Nederlandse beursgenoteerde onroerend goed fondsen handelen op een discount ten opzichte van de intrinsieke waarde.
Over het algemeen verwachten we dat de cash flows en dividenden van de meeste fondsen niet onder druk komen in 2003, maar dat er druk ontstaat op de intrinsieke waarde vanwege negatieve herwaarderingen. Per saldo verwachten we relatief stabiele koersen en verreweg het grootste deel van het rendement op aandelen moet van het dividend komen.
Binnen de Nederlandse sector geven wij de voorkeur aan Rodamco Europe en Wereldhave. Rodamco Europe vanwege een grote goed gespreide, relatief defensieve portefeuille van grootschalige winkelcentra en een sterke balans. Met name de sterke balans is een belangrijke bron van toekomstige winstgroei.
We zijn positief over Wereldhave vanwege de grote discount ten opzichte van de intrinsieke waarde, het trackrecord van het management en de sterke balans.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Remco Vinck is vastgoed analist van Petercam. Vinck heeft zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom op
remco.vinck@iex.nl.
Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.