Volgens diverse experts is het dieptepunt bereikt en zullen de huizenprijzen niet veel meer dalen. Daar ben het niet mee eens. Ik denk dat de huizenmarkt dat de komende jaren niet uit het dal zal komen. Dit heeft vooral te maken met het aantal hypotheken dat onder water staat. Ik kom even terug op een gesprek in mei 2012 dat ik had met experts en met mensen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken.
Ik weet nu dat de heren die de touwtjes in handen hebben, niet weten wat een huizenbezitter jaarlijks moet uitgeven om zijn woning in een goede staat te kunnen houden. Het is altijd simpel regels door te voeren als je daar zelf toch niets van voelt. Een goed voorbeeld is ABN Amro-topman Gerrit Zalm, die vorig jaar vond dat iedereen zijn hypotheek verplicht moet aflossen via een lineaire hypotheek. Met een inkomen van rond de 750.000 euro is het makkelijk om deze uitspraken te doen. Ik heb het dan niet eens over de bijbaantjes die 200.000 euro extra opleveren.
De werkelijkheid is anders. Er zijn minimaal 1,3 miljoen huizenbezitters die een onderwaterhypotheek hebben. Dit cijfer is van DNB en heeft betrekking op eind vorig jaar (31-12-2012). Het totale tekort van deze huiseigenaren bedraagt 65 miljard euro. Ik heb even de rekenmachine gebruikt en het gemiddelde bedrag dat een huishouden onder water staat, is 50.000 euro. Een flink bedrag, vooral als ik het vergelijk met het waarborgpotje van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Ruim 100 miljard
De meeste onderwatergevallen zijn van huizenbezitters die de afgelopen tien jaar hebben gekocht. Dit heeft niet alleen met de aankoopprijs te maken maar ook met de bedragen die zijn afgelost of gespaard. Een simpele rekensom kan gehanteerd worden als er sprake is van een spaarhypotheek of annuïteiten hypotheekof bankspaarhypotheek:
- Na 10 jaar is 20% van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard
- Na 20 jaar is 50% van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard
In de laatste tien jaar wordt dus de helft van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard. Dit betekent dat over tien jaar de cijfers er veel positiever uit zullen zien bij huizenbezitters als zij gewoon netjes hun maandlasten kunnen en blijven betalen. De overwaarde van alle koopwoningen in Nederland (is altijd een fictief bedrag en is afhankelijk van het moment) was in 2007 ongeveer 700 miljard euro. DNB verwacht dat dit bedrag flink gaat dalen. In 2015 is de overwaarde nog slechts 300 miljard.
Dit betekent dat er in acht jaar tijd 400 miljard is verdampt. De grootste oorzaak is natuurlijk de al jarenlange onzekerheid op de huizenmarkt. Er wordt van alle kanten maar wat geroepen en geschreven. Bovendien zijn de nieuwe maatregelen, het verplicht aflossen van de gehele hypotheek per 1 januari 2013, niet positief voor de huizenprijzen. Anders gezegd: de maatregel heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen met minimaal 10% zijn gedaald. Dit is toch ruim 100 miljard euro!
Huren duur
De starters moeten de woningmarkt uit het slop gaan trekken, maar hebben problemen met het financieren van een huis. Bovendien hebben veel starters die doorgestudeerd hebben een aardige studieschuld. Deze studieschuld wordt nu als lening beoordeeld, waardoor de maximale hypotheek minder wordt. Een goede starter die een woning wil kopen, moet dus eerst zijn studieschuld aflossen en dan gaan sparen. Dit sparen is noodzakelijk omdat de kosten koper die mee gefinancierd kunnen worden in de hypotheek, ieder jaar minder worden.
Dit jaar is het nog 5%, maar ieder jaar wordt dit percentage 1%-punt minder tot dit nihil is. Het sparen in Nederland is niet aantrekkelijk en wordt tegengewerkt door de box 3-belasting die wordt geheven boven de vrijstelling. De starter wil dus wel, maar kan vaak niet. De suggestie om dan maar eerst een woning te huren, is door Den Haag afgesneden. De huurprijzen zijn in veel situaties hoger dan de maandlasten bij kopen.
Het nare is dat kopen niet mogelijk is, waardoor huren de enige oplossing is. Het maandelijks sparen wordt dan vaak een probleem, waardoor het jaren zal duren voordat deze doelgroep een woning kan kopen. Dit scenario zal in ieder geval de komende jaren niet veranderen.