De crisis eist zijn tol. De kans is groot dat het depositogarantiestelsel vanaf 1 januari 2014 verder beperkt wordt. Bovendien heeft de Nationale Hypotheek Garantie al een beperking ingevoerd voor alle huizenbezitters die NHG hebben.Alle spaarrekening vallen onder het depositogarantiestelsel en iedereen heeft tot een bedrag van 100.000 euro een garantie dat dit bedrag wordt terugbetaald bij een faillissement van een bank.
Tot 1 januari was het mogelijk om een bankspaarhypotheek af te sluiten. Bij deze hypotheekvorm is er sprake van een bankspaarrekening waarop de spaargelden van de huizenbezitter wordt gestort. De vergoeding is de betaalde hypotheekrente. Het grote voordeel is dat deze spaarrekening ook onder het depositogarantiestelsel valt. De kans is nu zeer groot dat dit gaat veranderen. In het wijzigingswetsvoorstel Financiële Markten 2014 wordt voorgesteld de bankspaardeposito's eigen woning (SEW) niet meer onder het depositogarantiestelsel te laten vallen.
Dit betekent dat alle Spaarrekening Eigen Woning (SEW) die vanaf 1 januari 2008 zijn afgesloten uit het garantiestelsel worden verwijderd. Dit betekent ook dat bij een faillissement van een bank een huizenbezitter in problemen kan komen. Het voorstel komt erop neer dat DNB ervan uitgaat dat de depositohouder zijn vorderingen op de bank en zijn schulden aan de bank met elkaar verrekent. Vervolgens vergoedt DNB aan de depositohouder het bedrag dat na een dergelijke verrekening aan deposito’s zal resteren.
Afkoop van de SEW
In de praktijk is de schuld aan de bank altijd groter dan het deposito, zodat het saldo van het deposito op nihil wordt gesteld en DNB geen bedrag hoeft uit te keren. Hetzelfde is van toepassing als de SEW bij een andere partij is ondergebracht. Op het eerste gezicht is er goed nagedacht wat de gevolgen kunnen zijn als er sprake is van een afkoop van de SEW. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Hypotheekbedrag 240.000 euro
- Waarde SEW 20.000 euro
Bij een faillissement wordt de opgebouwde waarde van de SEW verrekend met het hypotheekbedrag waardoor deze 180.000 euro wordt. Hierna zou de huizenbezitter een probleem hebben. Ten eerste is de SEW eerder uitgekeerd dan de minimale duur van vijftien jaar en ten tweede kan de huiseigenaar geen nieuwe SEW beginnen.
Om dit te voorkomen, is bepaald dat de uitkering onbelast is. Bovendien kan de huizenbezitter een nieuwe SEW bij een andere bank starten waarbij er sprake is van een fiscale voortzetting. De uitgekeerde SEW-waarde wordt in de hypotheek opgenomen en dit bedrag wordt op de aparte spaarrekening gezet. Het volgende is dan van toepassing.
- Hypotheekbedrag bank A: 240.000 euro
- Waarde SEW: 20.000 euro -/-
- Na faillissement bank A: 220.000 euro
Klant sluit een nieuwe SEW af bij bank B:
- Hypotheekbedrag bank B: 240.000 euro
- Waarde SEW: 20.000 euro (fiscale voortzetting)
- Aflossing hypotheek bank A: 220.000 euro
Nieuwe voorwaarden
Op het eerste gezicht verandert er niets. De hypotheek wordt voortgezet bij een andere bank. Misschien heb ik de kamerstukken niet goed gelezen, maar hierin staat niet of er goede afspraken zijn gemaakt met de banken. Stel de klant gaat naar een andere bank (zijn bank is failliet gegaan), zal deze bank dan de klant blindelings en zonder te beoordelen een hypotheek verstrekken!
Zoals de banken op het ogenblik hypotheken verstrekken, plaats ik hier een groot vraagteken of zij dit zo gaan doen. Ik verwacht namelijk dat zij gewoon de klant als een nieuwe klant zien en deze ook zo beoordelen. Dit betekent dat de klant opnieuw zijn inkomen en zijn waarde van zijn woning moet aantonen. U begrijpt dat dit problemen gaat opleveren als het inkomen en/of de waarde van de woning lager is geworden.
NHG heeft zijn voorwaarden dit jaar gewijzigd betreffende restantschulden. In artikel B10 staat het volgende te lezen:
"Indien de opbrengst van de woning bij een onderhandse verkoop onvoldoende is om daaruit de vorderingen uit hoofde van de lening te voldoen en sprake is van een bod lager dan 95% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, mag de geldgever pas tot verkoop van de woning overgaan na toestemming van de stichting."
Leeg potje
De waarde van de woning wordt de leidraad voor de afwikkeling. De woning mag van NHG nu verkocht worden als de verkoopprijs minimaal 95% van de marktwaarde bedraagt. Ik kom nog even terug op een uitspraak van directeur Karel Schiffer die hij vorig jaar mei heeft gedaan.
"NHG kan een prijsdaling van nog eens 10% goed opvangen, stelt Schiffer. ‘We zullen ons waarborgfonds de komende tijd moeten aanspreken. Het aantal gedwongen woningverkopen zal dit jaar oplopen naar 3.000 tot maximaal 4.000 in 2013. Met 740 miljoen euro is ons fonds echter robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25% en een werkloosheid van 9,5% is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel."
Het ziet er naar uit dat NHG van mening is verandert. De werkloosheid is de afgelopen maanden flink gestegen en is al meer dan 8%. Aan het einde van het jaar is het niet onwaarschijnlijk dat de 9,5% is bereikt. De huizenprijzen dalen nog steeds, maar minder snel dan in 2012. Bovendien is het aantal aankopen van woningen in 2013 gedaald waardoor het potje van NHG minder gevuld wordt.
Het bedrag van 740 miljoen wordt dus weldegelijk flink aangesproken. De gevolgen van een leeg potje zijn groot want Den Haag staat namelijk garant. Misschien is de volgende stap wel dat de garantie van 100.000 euro voor spaargelden verdwijnt. Dit item is al eerder aan de orde gekomen als we kijken naar Cyprus.
Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).